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  • 城建经济
  • 文章编号:1009-6000(2004)10-0067-04
  • 中图分类号:F293.3    文献标识码:B
  • 作者简介:张霖,暨南大学金融系硕士研究生。
  • 银色住宅的需求分析与反按揭贷款
  • The Demand and Anti-mortgage on the Argent Housing
  • 浏览量:
  • 张霖
  • ZHANG Lin
  • 摘要:
    我国老年人银色住宅市场以其特有的人性化设计而具有巨大潜在需求和迫切性,但是事实上目前对银色住宅的有效需求并不充分,本文通过分析对银色住宅名义需求与实际需求的差距,针对银色住宅产业发展的瓶颈,提出反按揭贷款的付款方式。
  • 关键词:
    银色住宅需求分析反按揭
  • Abstract: There is a latency great demand of aging argent housing in China because of its humanistic characteristics. However, the actual demand is relatively insufficient. In this paper, we focus on the disparity between the theoretical and real demand to find out the resolution to the developing problem of the Argent Housing.
  • Key words: argent housing; demand analyses; anti-mortgage
  •   所谓“银色”住宅,是指专为老年人设计居住的住宅。银色住宅社区内要求环境优美,空气清新,景色宜人,视野开阔,安静卫生;突出生态环境、文化生活空间和休息空间等,以便老人能够在幽雅舒适的环境中享受生活。而且银色住宅是居家养老与社区服务的结合,不仅在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点,更要在娱乐、学习、交往、情感等方面的设计尊重、照顾老人的心理需要,体现对老人的关爱与呵护,让他们感到舒适自如、亲切典雅。 1 银色住宅的人性化设计 1.1 建筑设计   入口台阶和楼梯适应老年人体能,高度减半,宽度加宽,双侧设置扶手,必要时安装电梯;居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出。 1.2 室内设计   卧室应选择向阳的房间,保证四季有充足的阳光。墙壁要强调隔音。家具不选带棱角的;地面选择防滑地板。卫生间要安装扶手、暖气,采用坐式便器、坐式淋浴或下沉式平底浴盆;卫生间洁具色彩以淡色为佳,不仅在视觉上给人以干净的感觉,而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆。不但房间、浴室考虑安装自动报警设备,以防老年人脑血栓、心脏病等疾病突发不测,而且要在屋内天花板上安装温度监测器,以防火灾。此外,配备中央氧吧,通过管道输送到每户。老年人一打开开关,便可使房间里充满清新怡人的氧气,有益老年人身心健康。 1.3 物业管理和服务设施   主要有四大类特色服务:1)普通家政服务。如洗衣做饭、清洁卫生、提供书报等;2)娱乐休闲服务。如代理购物、团体旅游等;3)医疗保健服务。如定期体检、康复治疗、专业按摩和医生特护等;4)温馨特约服务。如陪伴老人服务、专题信息搜集服务、视频点播服务等。银色住宅的特色服务是不具有可替代性的,例如医疗保健服务,普通人家虽然也可以请保姆,但是肯定不及银色住宅的专业医护人员。   根据我国的国情,户型模式可设计为以下两种基本模式:一类是两代人住宅相隔较近,其中老年人的起居部分经专业设计改造,整合为“银色住宅屋”。如:连体型、同楼居、同区居;另一类是两代人居住相隔较远,如纯粹为老年人设计的“银色住宅城”。   前者“银色住宅屋”中,有经过特殊设计的老年人起居间,配备有隔音墙壁、防滑地板、急救报警设备、定期体检和医护保健等服务设施等,房间每个角落无不体现出对老年人的呵护和关爱。而年轻人的起居室则充分按照年轻人的要求和品位规划布局。   而后者“银色住宅城”则是专为老年人群体量身定做的住宅区。地点应选择在远离市区的地带,入住的老人需要根据自己的经济条件和健康状况选择自助型、陪护型和特护型不同等级和服务档次。 2 银色住宅的理论需求分析   由上文可以看出,银色住宅充满人性化设计,因而必然存在很广泛的社会需求,至少是理论需求。我们从不同主体的角度来分析:   首先,银色住宅是老年人的需要。到2000年,我国60岁以上的老年人已达1.28亿人,占总人口的10.6%。随着生活质量的改善,越来越多的老年人由于生活情趣、兴致爱好及饮食起居和消费习惯与子女们存在差异,或由于子女忙于事业或出国而有必要独立生活。目前的普通居民住宅通常没有考虑到购房者步入老年后的特殊需求,例如,没有电梯、没有轮椅通道、没有急救报警设备等,无不让人感到普通住宅缺乏对老年人的关爱,所以,很多老人对银色住宅存在需求。   其次,银色住宅也是开发商的需要。随着时代的进步,开发商逐渐发现银色住宅是个利润丰厚的投资领域。据统计,到2002年7月,中国商品房空置总量超过12500万m2,占压资金超过2500亿元,商品房空置率在26%左右。很多人认为这是由于通货紧缩、内需不足造成。但是进一步探究其根源,不难发现一个很重要的原因在于建筑开发商的需求对象仅定位于事业成功的中青年,却忽略了老年人这个不断增长的庞大群体中蕴涵的无限商机。   此外,银色住宅也是政府的需要。因为它有助于减轻政府的负担。以往社会化养老住宅完全依靠政府投入,结果多数养老院都是设备差、环境差、服务差。银色住宅可以改变政府资金不足的状况,开发商的介入可以更灵活及时地顺应需求,改善老龄住宅的品质与功能。 所以,银色住宅有着广泛的“名义需求”。但是事实上,银色住宅的实际“有效需求”微乎其微。究竟是什么因素使得人们对银色住宅种种良好愿望不能成真呢 ? 3 银色住宅实际的“有效需求”   除比较传统家庭观念制约老年人的消费观的因素之外,勿容置疑,我国老年人的收入水平整体偏低,无力购买银色住宅才是银色住宅产业发展最大的障碍,能拿出几十万元来买银色住宅或入住高昂的银色住宅租金的人毕竟是少数。据调查,我国中部某省有近73.58%的老年人有入住银色住宅的愿望,但是,涉及到实际购买银色住宅的家庭仅有3.2%左右。在产生名义需求与实际需求巨额落差的原因中,由于经济实力而退却的约占91.7%,即占被调查总人数的比例为(73.58%-3.2%)×91.7%=64.54%,其他原因的(如:传统家庭观念制约的)仅占被调查总人数的5.84%((73.58%-3.2%)×8.3%=5.84%)。如图所示: 图中显示,64.54%的老年人均因为经济状况不充裕,想买但却无力购买或租用银色住宅。可见,经济方面的原因是导致银色住宅有效需求不足的最重要原因。然而,经济收入的增长和积累需要一个相对缓慢的过程。笔者认为,银色住宅要想真正实现市场开发和拓展,最切实可行的实现形式是借助反按揭贷款模式。 4 反按揭付款方式是银色住宅产业发展的有效途径 4.1 反按揭与传统按揭贷款的区别   所谓反按揭,与传统意义的按揭贷款相比,首先是授信对象相反,因为贷款发放的对象不是有稳定收入又急需住房的年轻人,而是55岁以上,没有稳定收入但有旧住房的低收入的老者。其次,运作机制相反。老者以自有旧房作抵押,由金融机构按期向老者发放贷款,到期一次还清抵押贷款。第三,资产负债比率变化相反。按揭贷款一次放贷,分期偿还,随着分期偿还贷款本金的减少,负债下降,自有资产增加,资产负债比逐渐下降;而反按揭贷款分期发放,一次偿还,随着分期贷款的发放,负债上升,自有资产减少,资产负债比率上升。这种贷款形式是专门针对老年人消费特点推出的,因为老年人所处的是人生消费期,而非积累期,理应消耗原先的劳动积累来购置银色住宅,即用昨天的钱办今天的事,而不应像年轻人用明天的钱办今天的事。   显而易见,反按揭贷款虽然有旧房资产作为抵押,但是银行等金融机构仍面临信贷风险。例如,抵押资产的变化、利率的不稳定、房屋的维修不当等种种因素,很可能成为反按揭贷款的风险诱因。所以,我国的银色住宅产业开发必须结合商业保险进行,由保险公司来经营各方,尤其是老年人自己无力承担的风险。 4.2 银色住宅的反按揭运作   反按揭实际运作方式可以灵活多样,例如:老者从开发商手中买下一套银色住宅的同时与保险公司签订合同、定期缴纳保费。然后由保险公司根据评估住宅价值和测算预期寿命的结果,为老者向银行等金融机构担保,使银行等金融机构每月向老者发放一定贷款,到期以出售住房收入作为还贷来源。反按揭实现方式使旧房资产变成一笔稳定的现金流,既可用于减轻老人购房负担,也可用于老人的生活费,使晚年生活得到保障。   因为反按揭贷款的数额大小与原住房资产和还贷周期直接相关,因而,原住房资产和预期住房价值越高,老人预期寿命越短、预期市场利率上升,则反按揭贷款额度越高。反之亦然。 在实际应用中反按揭的实现方式可以更加灵活。例如,在征得老人同意之后,开发商可将老人原有住房出租,老人以租金收入购买或租用银色住宅。也可以采取置换的方式将老人原有的住房与银色住宅进行等价换房。如果老人离世,再将原置换的房产折价返还其法定继承人。   可见,反按揭实际上使老年人及其子女、建筑开发商、金融保险机构、政府各方都受益。建筑开发商从销售中得到利润,金融保险机构从反按揭贷款和寿险管理的精算中获利,政府独资投入社会化养老住宅的负担得到减轻,年轻人可以在专注奋斗事业的同时使父母得到专业悉心的关爱和呵护。而老人在此项交易中获得安全感,每月的生活费能大大提高持续的支付力。   种种迹象表明,银色住宅会日趋升温,有先见之明的房地产开发商理应不会错过这一无限商机。当然,如果政府能对银色住宅的开发营造一个有力的大环境,在制度和法律建设、税收政策的制定上予以一定的优惠,将更有力地推动整个银色住宅产业的蓬勃发展。
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