- 城市房地产
- 文章编号：1009-6000(2004)02-0059-03
- 中图分类号：F293.3 文献标识码：A
- 作者简介：侍得广（1977-），男，河海大学国际工商学院2001级研究生，从事投资经济与管理研究；
丰景春（1963-），男，河海大学国际工商学院教授，博士，从事建设项目管理研究；
王洪兵（1968-），女，山东省栖霞市建筑工程质量监督监测站。
- 中国房地产业可持续发展研究
- Sustainable Development of Chinese Real Estate Industry
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- 侍得广 丰景春 王洪兵
- SHI De-guang FENG Jing-chun WANG Hong-bing
- 摘要：
随着可持续发展思想的深入，房地产业的可持续发展在我国也得到了愈来愈多的重视。但是，由于政府失灵、市场失灵以及行为主体之间的目标不一致等因素，当前的房地产开发中呈现出诸多的不合理现象，并将最终影响房地产业的可持续发展。因此，政府进行宏观调控和对房地产开发进行创新是房地产业可持续发展的必由之路。 - 关键词：
房地产业；可持续发展；政府失灵；市场失灵； - Abstract: Along with the idea of sustainable development is extensively applied, sustainable development of Chinese real estate industry becomes more and more important. But due to the government failure, market failure and disagreement of target among different behavior actors, many unreasonable phenomenons emerged, which may finally affect the sustainable development of real estate industry in China. Therefore it is necessary for the government to proceed macroscopic guide and make innovations to the real estate exploitation.
- Key words: real estate industry; sustainable development; government failure; market failure
- 1 房地产业可持续发展的内涵
目前，对于房地产业可持续发展尚没有一个统一的概念界定。本文认为，所谓房地产业可持续发展，是指房地产业发展的可持久性，以及房地产业发展赖以支撑的资源环境的可持久性。因此，房地产业可持续发展作为一种新的发展思想和发展战略，其目标是保证房地产业持久的发展能力和永续的发展状态。其主要内涵在于：
(1)可持续的房地产业发展应包涵质性发展和量性发展两个方面，二者不可或缺，不可偏废。通常经济发展总是要表现为一定规模的数量扩张，然而规模和数量的扩张，只有作为经济高质量发展的基础才是有效的。因此，在一定的资源环境支撑下，只有建立和谐的内外关系、高能的动力机制和有效的平衡机制为主导的“质—量性协调发展”才是可持续的。
(2)可持续的房地产业发展强调发展的公平性，包括代内公平和代际公平。代内公平即当代人之间的公平，全体公民应具有公平分配权和公平发展权；代际公平即一代人不要以自己的发展与需求而损害后代人的自然资源、土地资源和空间资源，要给世世代代公平利用的权利。
(3)经济、社会、生态的可持续发展是房地产业可持续发展的必要条件。因此，人与自然的和谐、人与人之间的和谐在房地产业的可持续发展中起着重要的作用。为实现自身的可持续发展，房地产业不仅要能适应社会的可持续发展，而且必须限定在资源和环境的承载能力之内，实现经济利益和环境利益的协调和发展。
2 我国实现房地产业可持续发展的阻碍因素及原因
由于以往我们比较注重房地产业的近期发展，注重向自然索取，而忽视了生态、环境、自然资源与经济、社会、人口的协调发展，从而造成了我国目前房地产业发展中的种种不和谐现象。这些现象突出表现在：
（1）对城市土地的过分外延开发，不仅导致了质性发展与量性发展的不协调，更不符合代际公平的发展观。
城市土地的外延开发是指以增加新的建设项目，占用大量农地去实现城市化的目标。外延式的开发往往强调数量，忽视使用效率，实际上是一种粗放的开发经营模式，其结果则表现为城镇用地的扩张速度远远超过人口的增长速度。这不仅造成了土地资源的匮乏，也造成了商品房空置率的居高不下。我国耕地面积减少，住宅建设是其中的一个原因。城市住宅建设过多占用了后代人发展需用的土地资源，是一种不可持续的发展方式。
(2)大量不合理开发现象的存在，导致了人与自然的不和谐。
目前，人们在土地资源开发和房地产建设中有很大的随意性和盲目性，只顾追求眼前利益和短期行为，对土地资源、环境的保护措施不力，致使土地资源的人为破坏严重。盲目的新区开发，一方面造成大量耕地被侵占；另一方面重复建设普遍，资源浪费严重[6] 。
在目前房地产开发的市场定位中，有一种流行的思潮，就是盲目追求“高品质”。在高品质居住区的兴盛中，也产生了一个个高收入权贵阶层自我闭垒的聚落（或称之为城市特权集团）。
(3)居住区空间分异现象愈加严重,超大面积住房与无房户的并存，使代内不公平现象加剧。
分析近几年房地产投资的物业结构可知，我国1999、2000、2001年住宅投资分别占整个投资的64.30%、66.45%和66.47%，与投资结构合理化所要求的70%仍有一定差距，而且这其中含有大量豪华别墅和高级公寓，与大部分居民实际住房需求和购买力都不相符[7]。与此同时，我国无房户、住房困难户的住房需要量数目庞大，1997年底，我国600个大中城市中，人均居住面积4m2以下的困难户多达440万户[8]。由于城市土地资源的有限性，高收入阶层过多占用了属于这部分人的居住发展空间，制约了其住房的解决和居住条件的改善，不利于社会公平。
以上种种只顾眼前利益与局部利益的做法必将遗患后代，妨碍自然资源的可持续利用，不仅使房地产业的可持续发展无以为继，而且还直接影响着整个社会经济的可持续发展。究其原因，主要是有以下几个因素：
(1)政府失灵
由于体制的原因，使得管理过程的最终结果造成实际价格偏离社会最优价格，就会发生“政府失灵”。所谓“政府失灵”是指政府的行动不能增进经济效率或政府把收入再分配给那些不恰当的人们。[9]房地产业可持续发展问题上导致“政府失灵”的原因主要有：
政府政策失灵。主要包括以下三个方面：其一、土地供给政策。由于长期以来，土地行政划拨制度与土地批租体制并存，在这种双轨体制下，土地的行政划拨与市场配置之间存在着巨额的利差，从而造成了土地投机行为的盛行和房地产投资的过度膨胀。其二、金融政策。我国现行金融制度中存在弊端，在经济繁荣期助长了一些开发企业的盲目投资和土地炒作等投机行为，导致巨额资金的沉淀，而在经济紧缩期又紧缩银根，造成了房地产业的投资波动。
政府管理失灵。政府管理失灵是指在各级政府组织中存在着一系列管理问题，这些问题的存在导致有关政策无法有效实施[10] 。政府管理失灵主要表现在三个方面：其一，由于行政划分的不明晰，各个城市的计委、建委、规划、土地等部门都拥有一定的调控权利，但他们“各管一段”，从而造成部门之间的协调不足，缺乏足够强的手段和强制措施以达到政策目标。其二是政府规划管理不力，常常出现规划跟着开发走的倒置现象，即开发商与当地政府签署的开发合同在先，而政府的规划设计相对滞后。
政府职能错位。政府应该是市场规则的制定者及“守夜人”，而不是市场运作的当事人。正如奥尔森所指出的那样，一个能促进社会经济繁荣的政府，其职能是界定产权，保证合约的有效履行及保护个人财产不受侵犯，除此之外，政府能够做的事情不多[11]。而我国的政府由于权力边界不清，在国有土地转让中常常用行政手段，以打招呼、批条子等形式指定供地对象、价格等要素，从而造成了设租和寻租现象的盛行。
（2）市场失灵
市场失灵指市场经济体制的低效率，即市场本身不可克服的局限性使市场机制不可能实现资源配置的“帕累托最优”[12]。市场机制虽然能够较好的解决资源配置的效率问题，但在涉及外部性、公共产品以及社会福利等方面，却存在失灵的现象。在房地产业可持续发展上导致“市场失灵”的原因主要有：
①市场机制本身不能解决收入分配和福利的平等问题，而且在信息不对称的情况下，市场竞争也往往不能产生有效率的后果。房地产投资者盲目追求高利益，造成了供给结构和需求结构的严重偏差，从一定程度上导致了大量商品房空置积压，其结果破坏了建房—卖房—再建房—再卖房的有效循环。因此，一方面是商品房的空置率越来越高；另一方面越来越多的老百姓为住房而奋斗，而市场本身却无法解决这种社会不公平现象。
②开发建设的无序，折射出市场体系的自身不完善。在一个不完善的市场体系中，投资者只考虑了房地产开发的私人成本，而忽略了更为重要的社会成本。社会成本的过于耗费，必然使社会总边际收益减少，最终将导致房地产投资商私人边际收益减少，从而影响房地产市场的持续发展。
（3）行为主体之间的目标冲突
根据制度学派的观点，个人、企业和政府是市场经济体制中的三个基本的行为主体[13]。行为主体之间的目标冲突主要表现在：第一，个人的目标是效用最大化。第二，企业的目标是利润最大化。房地产企业作为一个独立的经济实体，有其自身的经济利益，从而不可避免地出现了开发中的短期行为。第三，政府的目标是发展最大化。政府向社会提供了公共产品。因此，政府有权获得它的收入——税收，即财政收入。由于目标的不一致，因此在市场机制作用下不可避免的发生目标冲突。从而不能达到帕累托最优状态。
在个人、房地产企业、政府这三方博弈中，由于利益的原因，常常使得政府和房地产企业勾结在一起，共同侵占普通老百姓的利益。
3 政策建议
在人类经济发展历史进程中，由于环境污染与经济发展之间，似乎“先污染后治理”就成了一种定式[14]。但是，对于我国来说，由于我国目前仍处于收入水平低、资源短缺的时期。因此，如果采用这种增长在前、治理在后的发展模式，必将是一个高成本的社会发展战略，从而威胁经济增长本身的可持续性。
因此，为了在高增长的同时，就可能避免或减缓环境的恶化，从而达到健康稳健的发展房地产业，实现传统增长模式的更新与创新，特提出以下建议：
3.1 政府宏观调控
政府宏观调控的目的是校正和弥补市场机制不能发挥作用的方面，保持房地产的有效需求与供给之间的动态平衡，主要通过经济参数调节，而不是直接的行政干预。具体措施包括：
（1）城市土地开发中坚持以内涵开发为主，内涵与外延相结合的发展道路。这不仅反映城市发展的内在机制，也完全符合我国长远的战略发展目标。城市土地内涵开发的核心是提高现有土地的使用效率。此外，根据福利原则或平等原则，通过征税，对收入分配进行事后性调节，以弥补市场缺陷，通过税收抑制土地投机。政府可以征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易。
（2）提高住宅建设投资比例，重点发展住宅产业，真正把住宅产业培育成为新的经济增长点。同时，政府要重点扶持“安居工程”，鼓励投资建造微利房。对于这些投资实行特殊政策，如低价划拨土地、合理减免税费，以降低建造成本，实现其滚动发展，从而达到供应社会保障性住房，调节公平与效率的关系。
3.2 住宅开发创新
创新的关键是提供更加物超所值的产品，最大的满足和激发消费者的需求。具体方法包括：
（1）住宅开发方法创新。即积极探索能够减少居住空间分异的方法，重点强调不同收入阶层住区混合布局和住区规模开发。这样，即使在小范围内存在居住空间分异，但在城市大范围上不会出现高收入阶层住区、中等收入阶层住区、低收入阶层住区在城市空间上的明显分化，在一定程度上会加强各阶层之间的交流，降低居住空间分异程度。
（2）住宅开发技术创新。主要通过技术和生产应用来实现房地产开发技术创新。就可持续发展而言，其涉及到的技术主要有水资源利用技术和能源利用技术。如太阳能电池、蓄热墙和以燃料电池为核心的热电联产系统以及各种利用太阳能为主要能源的住宅设备，可以有效利用新能源以及建筑物使用过程中所产生的废热。
（3）住宅生产方式创新。如加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程；房屋设计上要选择各种新的设计模式，促进新产品的应用与推广，以大幅度提高房屋的科技含量，达到人与自然的协调，从而使房地产业走上可持续发展之路。
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