- 住宅建设
- 文章编号：1009-6000(2003)-03-0076-04
- 中图分类号：F293.35 文献标识码：A
- 作者简介：于荣宁，南京城开房地产置业责任有限责任公司总经理。
- 规范房地产市场研究
- The Formalization of Real Estate Market
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- 于荣宁
- YU Rong-ning
- 摘要：
房地产是国民经济支柱产业，房地产市场是房地产经济活动和运行的载体。我国当代房地产市场形成的时间较晚，但是发展的速度很快，与国外相比，我国房地产市场还很不规范，这些问题不解决，必将影响我国房地产经济的健康发展，同时也会给国民经济的发展造成不利影响。 - 关键词：
市场规范；共同努力；系统思考；科学控制； - Abstract: Real estate is a supporting industry of national economy. Real estate market is the carrier of economic activity of real estate and its operation. Although the appearance of real estate market in China has only a short history, the development rate of the market is high. The real estate market in China is informal. If the problems in the market are not settled, it would be harmful to the healthy development of Chinese economy of real estate, and to the development of whole economy.
- Key words: market formalization; common effort; systematic thinking; scientific control
- 1 我国房地产市场存在的问题及其原因分析
1.1 我国房地产市场存在的问题
1.1.1 房地产市场潜在需求大，有效需求不足，供求总量失衡
目前我国城镇人均居住面积超过10平方米，人均建筑面积（按1:1.9计算）已超过20平方米，按照通行的说法，人均建筑面积在30平方米以前，人均GDP在800-1000美元之间，是住宅发展的高速期，我国目前正处在这个区间。
我国住房消费房地产市场潜在需求巨大，而有效需求不足，这是我国房地产市场遇到的首要问题。
1.1.2 房地产市场产品供求结构比例不合理
在房地产产品体系中，应当把普通住宅或经济适用房作为重点。经济适用房建设是政府为解决低收入家庭住房问题将土地出让金的收益让利给消费者的一种开发模式。2002年南京房地产市场2000元/平方米以下的住宅供应量占总供应量的5%，而5000元/平方米以上的住宅供应量占到总供应量的8%。这足以反映房地产市场存在着产品结构不合理的问题。产品结构比例不合理会直接导致供需失衡，空置房增加。
1.1.3 房地产市场价格偏高，不利于刺激需求
价格问题是房地产市场的核心问题。如何把潜在需求变为有效需求，当务之急就是把房价降下来。从国际上来看，房价与居民年收入之比，我国是12:1，国际公认的合理区间是3:1-6:1。我国居民收入少而房价高，商品房有价无市，从而造成供求总失衡。
1.1.4 房地产市场体系不完善
主要表现为:一级市场未管住，二级市场不规范，三级市场没搞活。比如在土地市场方面，一级市场国家没有完全垄断起来，二、三级市场运行不规范，由此形成了一系列问题。
在住房市场方面，住房买卖和交易主要集中在新房市场上，住房的二、三级市场，即存量房市场，以及公房使用权市场发育不够。从市场交易情况来看，是增量供应和买卖交易比较活跃，存量交易与租赁市场的发育相对滞后。
由于房地产市场体系不完善，房地产市场主体的发展也不平衡。房地产开发企业发展较快，而中介组织和物业管理机构的发展却严重滞后，运作也不规范。
1.1.5 市场主体不够明确，市场竞争显失公平
在我国的房地产市场中，从事房地产开发的企业，虽然也是由多种经济成份构成的，但是国有房地产企业仍然占绝对的优势。国有房地产企业大部分是由原来的开发办以及国家经济各个管理部门、国有经济单位发展或组建起来的。他们既是市场主体，又带有政府色彩，在市场竞争中与非国有企业处于不平等的地位。2002年南方某市政府拍卖一幅地块，一家属于政府的开发公司以惊人的高价竞拍成功，后来回去一算账，发现这个项目肯定亏本，于是就向政府反映。政府为了不亏待自己的公司，悄悄地扩大了这块地的面积以作补偿。这就是政府公司的“待遇”，市场竞争的公平性被打破了。
1.1.6 政府对房地产市场的调控和管理失度，管理行为也欠规范
房地产市场是一个特殊的市场，房地产市场存在着一个市场失灵的问题，因此必须加强国家对房地产市场的调控和管理。目前国家在把市场机制与宏观调控相结合方面还缺成熟的经验和灵活的手段，调控在大部分情况下，仍是采用行政手段多，采用市场方式少。于是就出现了项目审批周期长、程序繁、部门多等问题。建设住宅项目的立项报告，既要到建设委员会去盖章，又要到计划委员会去盖章，多头管理。政府还管了一些不该管的事，如商品房的价格，这是应该由市场调节来解决的问题，而现在政府一手通过土地拍卖抬高地价，一手通过物价部门限制商品房的房价。
1.1.7 房地产市场法律法规体系还需进一步完善
近20年来，随着房地产经济和房地产市场的发展，国家出台了许多关于房地产方面的法律和法规，如《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地复垦规定》、《城市房地产开发经营管理条例》等。但是，总体上说，房地产立法与房地产发展和房地产市场体制的要求还很不适应。这种不适应主要表现为:一是已经出台的房地产方面的法律、法规、规章、条例数量较少;二是立法速度较慢;三是立法不规范，缺乏系统性、严密性和科学性，缺乏通盘考虑，有的各搞一套;四是随着中国加入WTO， 在法律、法规上要与国际接轨，以前的规章、规定与现行的法律、法规发生了抵触，需要及时调整;五是在执法方面，有些地方有法不依，执法不严的现象还很普遍。
1.1.8 开发商的行为还有待进一步规范
房地产开发商经济成份复杂，素质不一，开发商的不规范行为主要表现在：
（1）耍空手道，转嫁开发风险。
前几年，由于土地批租相关政策的不完善，开发商只要交纳土地出让金的定金部分，就可以拿到土地批文，再将土地抵押给银行，用银行的钱来搞开发，开发商把风险留给银行，把利润留给自己。这几年，随着土地批租政策的逐步完善，在一些经济发达的城市，开发商不足额交纳土地出让金，是得不到土地使用权的，也无法将土地拿到银行去抵押。于是开发商又玩起了新的空手道，要求施工单位全额垫资，待到房屋销售完毕再逐渐支付，这样开发商把开发风险又转嫁到施工单位头上。
（2）有法不依，违规开发。
开发商在利益的驱动下，违规开发，主要表现有:一是无资质开发。有些从事开发的企业并无开发资质，他们通过与有资质的开发企业非法私下合作，或暗中转让项目进行开发。二是随意改变用地性质。开发商将原本不是用来建住宅的土地，改建住宅;通过与乡镇，甚至村委会私下签一份租赁协议，或对不具有开发条件的集体土地，进行商品房开发。三是不按《建设工程规划许可证》的要求进行开发，非法加层，超面积。由于政府对此类问题的处罚比较轻，且有较大的变通因素，开发商总是有利可图。
（3）缺乏诚信，不实销售。
一是无销售许可证进行销售。以南京为例，按规定，必须在施工进度达到多层封顶，高层完成2/3时，才能领取销售许可证。但是开发商为了提前回笼资金，往往在领到许可证之前就开始销售。消费者付了房款，不能按时拿到房子的现象时有发生。二是短斤少两，克扣面积。消费者常常发现房屋实际交付的面积与合同约定的不符，三是夸大宣传，虚拟卖点。不实宣传，误导了消费者。四是弄虚作假，骗取资金。常见的做法其一是卖份额。把一个使用单位划分成若干份额，一平米一平米地卖，并承诺数年后按增值多少回购，套取消费者手中的资金。开发商的这种承诺其实是不能兑现的。其二是零首付销售，由开发商给消费者出具假的首付款票据，由消费者去银行办理按揭，骗取银行资金。五是不具备条件就交房，把没有经过竣工验收的房子或根本拿不到土地证和房产证的房子交给消费者。
1.1.9 其他方面的问题
（1）施工企业的问题。施工企业低资高挂、无证施工的现象十分普遍。（2）消费者的问题。消费者与开发商联手签定假合同，骗取银行按揭。有的消费者不认真履行合同，拖欠购房款。（3）媒体充当“两面人”。媒体一方面为了赚取开发商的巨额广告费，想方设法为开发商作不实宣传；另一方面为了提高发行量，又去讨好读者，把开发商说成个个是“奸商”。各媒体还竞相办房展会，搞各项房地产评比，开发商稍有微辞就进行报复。（4）中介服务机构问题。一是房地产评估机构评估不公正，倾向开发商；二是销售代理违规替开发商做主，乱承诺，搞出不少虚假合同，虚假广告；三是中介机构无证经营，从业人员无证上岗。
1.2 我国房地产市场不规范之原因说明
我国房地产市场无论是管理者还是被管理者都存在着不规范的行为，这里面的原因很多。一是市场尚处于发育之中，参与市场活动的各方对规范房地产市场的重要性认识不足;二是调控手段不完善，调控力度不够;三是社会监督机制不健全;四是企业的社会信用体系没有建立，企业还没有树立“信用就是生命”的意识和社会道德观念;最后，特别需要强调的是房地产市场存在 “无法可依”和“有法不依”的问题。不论房地产市场具有怎样的游戏规则，如果在实际运行中，当人们发现破坏规则比遵守规则获得更大收益时，市场主体肯定会自觉不自觉地从遵守规则转向破坏规则。为什么作为管理者的政府也存在“有法不依”呢？这是因为维护规则的人或机构本身也在从破坏规则中捞取“好处”。
2 规范房地产市场的对策
根据我国房地产市场发展的特点和存在的问题，以及对规范房地产市场目标和模式的理解，笔者认为规范我国房地产市场必须从以下几个方面着手:
2.1 建立现代企业制度，培育成熟的房地产市场主体
通过建立现代企业制度，使房地产企业，尤其是国有房地产企业，成为产权清晰、自主经营、独立核算、自负盈亏、自我积累、自我发展、科学管理、制度健全的经济实体、市场主体、法人主体，使法人代表成为企业人格化的代表，对企业负完全的法律责任，彻底解决无人负责的现象。
2.2 规范房地产市场的价格构成
造成房地产价格高和不合理的因素主要是:房地产价格构成因素不合理;税费不合理;房地产价格形成机制不健全;国家管理不到位等。要使房地产价格趋于合理，必须做好以下几方面的工作:一是理顺房地产市场资金运行渠道;二是规范政府行为;三是加强土地市场管理;四是规范房地产开发企业利润。
2.3 发展和规范房地产市场的中介组织
中介组织是为市场服务的。房地产中介是房地产市场的重要组成部分。房地产中介是联系房地产经营者和房地产消费者，以及房地产经济活动内部各个环节和各个部门之间的桥梁和纽带。从某种程度上说，房地产中介组织的发展程度和服务水平，是房地产市场成熟程度的重要标志。发展和规范房地产中介组织，一是要规范房地产各类中介组织的设立程序和条件，建立中介组织资质资格认证制度;二是规范房地产中介人员的执业条件，建立严格的考试和考核制度，以及资格认证制度；三是确立合理的中介服务收费标准和科学地确定中介服务价格；四是建立房地产中介服务管理体系，特别是房地产中介组织协会，加强房地产中介组织的自制。
2.4 规范运行程序，提高行政效率
明确的程序可以为房地产经营活动的运作提供规范，同时可将有关行为引入到该管理规范中，并对其实行有效的监督。规范程序的目的是转变政府职能、改善市场环境、加快建设步伐。当前的主要工作有:一是改变被动审批的局面，加强主动规划、搞好政策引导。二是改变政府投资项目和非政府投资项目不加区分的做法，简化对非政府投资项目的审批。三是改变各职能部门重复审批的做法，保留关键环节审批。四是改变企业“跑腿”的做法，建立政府部门相互协调的机制。五是改变信息资源分散、封闭的现状，实现信息资源共享共用。
2.5 规范政府管理行为，严格依法行政
管理规范主要是指管理行为的规范，其中最重要的一条就是依法行政，管理到位。政府应依据以下四条原则管理房地产市场:
2.5.1 统一原则
房地产市场的统一管理原则有两层含义：一是指房地产市场的管理，要执行国家统一的法律、法规和政策等;地方上，要在国家法律法规的基础上，制定适合地方房地产市场发展的规章制度，并统一执行。只有这样才能保证房地产市场的一致性和连续性。二是指房地产市场的管理要有统一的管理机构，不能谁都能管，谁都不管。也就是说，要有符合市场经济要求和房地产市场特点的政府市场管理体制，保证政令畅通。
2.5.2 公平原则
房地产市场的公平性也有两层含义，一是政府对房地产市场各方主体的管理应该是公平的，不能厚此薄彼。二是房地产市场交易要以诚信为本，进行等价交换。
2.5.3 自愿原则
房地产市场交易的双方在法律上是平等的，因此双方的交易应建立在自愿基础之上的。在卖方市场条件下，开发商不能强迫消费者接受强加于他的条件;在买方市场的条件下，消费者也不能提出不合理要求。强买强卖都是必须禁止的。
2.5.4 法制原则
市场经济是法制经济。房地产市场管理必须依据有关法律、法规、规章和制度。这是房地产市场规范有序，健康发展的保证和基础。法制性的核心是，有法可依、执法必严、违法必究。
2.6 发挥行业管理作用，实现自律规范
房地产行业协会是房地产行业自律性组织，是房地产企业自愿组成的，自我服务的团体。房地产行业协会的主要作用是配合政府管理房地产市场，通过行业内部企业之间开展的自查、互查，发现有无市场违法违规行为，促使企业自觉遵守市场行为规则。
2.7 发挥社会和舆论监督作用
加强社会监督，大力发挥舆论监督的作用。
2.8 加强制度建设，整顿市场秩序
在房地产法规体系的框架下制定带有一定行政性的、可供具体操作的规范制度作为法律的有效补充。应当重点实施政府职能转变的改革，从体制、制度上彻底割断政府行政权力与市场利益之间的联系。要坚决彻底杜绝权力市场化的制度缺陷。
2.9 建立和健全房地产市场的法律法规体系，规范市场行为
建立健全房地产法律体系，是规范房地产市场的重要环节。依靠法律的力量，把规范市场经济秩序上升为法律行为，对任何破坏市场经济秩序的行为，包括政府行为，都应当追究相应的法律责任。
展望未来中国房地产市场发展的前景，随着中国居民不断买房以及房屋拥有率不断提高，规范房地产市场就愈显重要，房地产市场的规范是一个长期的任务，不同时期有不同的目标和对策，它将陪伴着房地产市场的发展一直向前，只要有房地产市场存在，规范房地产市场就是永恒的主题。
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