- 住宅建设
- 文章编号：1009-6000(2003)-03-0074-02
- 中图分类号：TU984.11+3 文献标识码：A
- 作者简介：魏燕莉，南京鼓楼城镇建设综合开发（集团）公司工程师、副总工程师助理。邮编：210009
- 房地产开发与高层住宅
- HOUSING CONSTRUCTION
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- 魏燕莉
- WEI Yan-li
- 摘要：
由于高层住宅占地少，土地利用率高，因此在寸土寸金的大中城市里高层住宅是必不可少的。但由于高层住宅造价高，住宅利用率低，管理要求高等诸多因素，使许多人不愿意选择高层，如何使高层住宅持续发展下去呢？笔者认为高层住宅持续发展必须智能化、生态化、设计创新化。 - 关键词：
居住环境；高层住宅；持续发展； - Abstract: In large cities the lands are more costful, so that lofty dwelling houses are necessary because they take up less lands and the using rate of lands is high.But many people dislike lofty dewlling houses for some reasons, such as the higher cost, lower utilizing rate and many management requests. What shall we do to make sure of the sustaining development of lofty dwelling house? The author believes that the important aspects for lofty dwelling houses sustaining development are intelligentizement, zoologizement and designing innovation.
- Key words: inhabitation environment; lofty dwelling houses; sustainable development
- 1 高层住宅的持续发展
随着人口城市化比重提高，需要大量住宅、大量的公用设施。由于高层住宅容积率高，可以节约大量土地，可以解决大中城市人口急剧膨胀、城市用地日益紧张的矛盾;同时高层住宅可以较好地解决绿化用地与住宅用地的矛盾，所以在大中城市得到了大量兴建。但高层住宅和多层住宅相比，造价高、附加设备多、管理要求高、购房者每月交纳的物业管理费用也多。如何能使高层住宅被更多人接受，使其持续发展下去呢？笔者认为高层住宅持续发展除完善的物业管理外，必须智能化、生态化、设计创新化。
2.1 高层住宅智能化
所谓智能化，就是指将计算机技术（computer），现代控制技术（control），现代通信技术（communication）和现代图形显示技术（CRT），即4C技术运用到建筑各个系统中去，使其成为高度信息化，极具舒适性，多功能、多用途的现代化智能建筑。
高层住宅的发展已向摩天化发展，如上海建的世茂滨江花园2号楼已高达140米，因此人生安全问题、防火问题都是设计的重中之重。除在规划、设计、施工及设备选用等方面严格执行设计规范、高层防火规范等，还必须具备完善的智能系统。为了高标准的管理，达到资源共享，高层住宅应具备以下系统集成:(1)中央管理系统，(2)计算机网络系统，(3)楼宇设备自控系统，(4)保安防盗报警系统，(5)出入口门禁监控系统，(6)闭路电视监控系统，(7)卫星通讯及共用天线系统，(8)巡更管理系统，(9)火灾报警联动系统，(10)车库管理系统，(11)结构化综合布线系统，(12)物业管理计算机系统。同时系统还必须具备必要的联动功能。高层住宅的楼梯间、电梯、设备间、死角多，不安全因素远高于多层，高技术的智能化能确保住户的安全。
随着网络技术的发展，人们不出家门就可知道世界上发生的事情，越来越多的人选择了在家办公。家庭工作室的产生，使得消费者在挑选房屋时，把智能化看成一个重要条件。
智能化住宅的建设，对开发商而言，无疑是增加了一定的建设费用，但由于采用了高科技的智能化产品，可以提高设施可靠性，还可以增加工作效率，减少保安人员，或许还会降低物业管理费用。开发商应努力为居民提供舒适、安全的居住环境。真正体现“以人为本”。
2.2 高层住宅的生态化
绿色生态建筑的理念是贯穿节能、节水、节地、治理污染全过程，是减少地球资源和能源的消耗，产生最少的废弃物，强调可持续发展的长期策略。
高层住宅应注重本体景观的营造，在屋面露台上进行园林艺术布置，对层数较高的住宅，开发商能否牺牲一层面积或者更多，建一室内温室绿化空间，使居住在大楼内的人有更多的交流场所，也可避免住高楼的人人际关系弱化等弊病。
高层住宅应充分利用自然资源，所有的厅、房、厨、厕都应采用自然光，住宅、公共走廊、电梯厅等都应尽可能有自然采光的窗户，节约日常公共照明能源的消耗。
屋面和墙体均应采用保温隔热的绿色环保材料。同时在材料选用时，还应提倡3R材料，即可重复使用、可循环使用、可再生使用。沿街的高层住宅一定要做好隔声处理。同时还应尽可能使用节能马桶、节能水龙头、绿色照明、节能灶具等。
目前开发商对住宅环境的营造及节能材料的使用都很热衷，因为这是售楼的一个卖点，但对于建筑污水处理、废气物管理与处理、新能源（太阳能、地热能、风能、废热资源等）的利用等方面做的并不十分理想，因为开发商往往过多地权衡经济利益。根据当前技术发展水平和我国资源紧缺的现状，建议开发商在中水系统和太阳能利用方面加大投入和利用：（1）可将雨水收集经过过滤渗透到房下储水槽，经过处理的水可用来冲厕所、洗车或浇灌植物。（2）充分利用太阳能，太阳能电池板及时为电器设备供电，不用电时或用不了的电由蓄电池储存，即使太阳能不工作，蓄电池也可保证5天用电。高层住宅能源消耗较大，如果能充分利用太阳能，相信会有更多人选择高层。
2.3 高层住宅设计的创新
高层住宅，尤其是塔式高层住宅，每一层的户数较多，在90年代建的拆迁复建房，甚至达到1梯10户，必然造成许多住户朝向、通风差。目前，随着住宅的商品化，高层住宅户数已明显减少，1梯6户、1梯4户，许多板式高层都是1梯2户。户型数的减少也从根本上保证了住宅的私密性。南京地处北纬32度左右，四季分明，人们对住宅的日照、采光、通风要求较高，甚至可能胜于对小区环境、绿化的要求，冬天的日照远比空调来得有温暖感，梅雨季节和夏天，通风的效果是其它任何人工调节所无法比拟的。由于板式高层可以较好地解决这个问题，所以在设计上应尽量采用。对于层数高的塔式住宅，也应设计成蝶状等，使其每户都有阳光。
高层住宅受地形、结构、朝向等客观因素的制约，总面积的控制和户型面积的安排远难于多层住宅。高层住宅得房率普遍低于多层住宅,而高层建筑成本又高于多层,所以开发商应在房型面积上控制得当。设计人员必须精心设计,详细分析每套住房,不能出现面积控制上大而无当,也不能小得不能使用,在平面设计时要通过家具布置进行空间尺度的推敲,房间的电源插座布置以合理的家具布置为基础,方便用户使用和使用功能的调整,厨房设计应考虑操作的顺序来安排设备,配置相应的台案。
高层建筑是垂直的社会、空中的城市,它与大地的联系必须且仅仅通过面积不大的电梯来完成,因此必须配备足够数量的电梯。
高层住宅在城市中巍然升起,在蓝天下婷婷玉立,成为城市中的一道亮丽风景线。但高层住宅不同于公共建筑,不是盖一栋两栋的事情,许多优秀的平面都是反复使用,因此容易造成立面设计的雷同。建筑人员要在立面上下功夫，设计应精心，不能盲目的抄袭和拼凑，这样必然缺乏生命力和持久性，应从艺术美学的原理和运用现代技术手段，深入对周边环境研究分析，使每幢住宅都成为一个精品。
3 结束语
高层住宅只要始终将人的活动作为建筑的重要载体，就将持续地发展下去，开发商应不断地为人们建设更好的居住环境，把鲜花、绿地、蓝天、碧水留给人类，把我们的城市建设得越来越美。
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