- 理论探讨
- 文章编号：1009-6000(2003)-04-0059-06
- 中图分类号：F292 文献标识码：B
- 作者简介：刘松龄（1978-），男，中山大学城市与区域研究中心人文地理专业2001级硕士研究生，研究方向为城市规划与区域规划。邮编：广州，510275
- 从CBD到RBD——传统CBD发展方向探析
- From CBD to RBD: Explore the Trend of Traditional CBD Development
- 浏览量：
- 刘松龄
- LIU Song-ling
- 摘要：
在评述国内外对CBD与RBD研究的基础上，深入分析了CBD与RBD的关系，提出CBD根据其自身发展的需要，发展RBD的可能。接着以此为切入点，先指出传统CBD发展的障碍，然后论证传统CBD转型为RBD是克服其发展障碍的有效途径。 - 关键词：
CBD；RBD；商业区；城市旅游； - Abstract: This article reviews the research on CBD and RBD at home and abroad, and gives a deep analysis into the relations between CBD and RBD. The author believes that traditional CBD has the possibility to develop into RBD on base of itself developmental characters and trend. Grounded on this point, this article first analyzes the barriers to the development of traditional CBD and then demonstrate that transforming into RBD is the effective approach for traditional CBD to conquer those more and more serious obstacles in the current and future development.
- Key words: CBD; RBD; business district; city tourism
- 1 引言
CBD（Central Business District）是城市土地利用中研究得较多的领域。它最早是由美国社会学家伯吉斯（E.W.Burgess）在研究芝加哥城市结构时提出来的。后世对CBD的研究主要集中于三个方面：CBD的界定与区位，CBD的结构与功能，CBD结构和功能的演变（阎小培等，2000）。其中学者们对最后一方面的研究争议颇多。70年代以前形成的传统观点认为，CBD的职能包括了零售商业、商务办公以及其他中心区职能，其含义很广，大致等同于城市中心区（Downtown）（李沛，1999）。而自80年代以来，在信息化的带动下，CBD的作用有了长足的发展，职能也有所变化。有人认为，CBD的职能已转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服务、文化娱乐等功能。传统零售业已从CBD中剔除出去，剩下的都是高档零售商业，而且，现代CBD在区位上也脱离了城市中心区（袁奇峰，2001）。针对这些分歧，国内研究采取了较为折衷的办法，即认为前者是传统的CBD，解释为“中心商业区”，与城市中心区的概念相近；后者为现代CBD，解释为“中心商务区”，并认为两者可以并存，而在职能上存在分工（阎小培等，2000）。然而现代CBD在一定程度上代表了城市的国际化、信息化水平，拥有现代CBD已成为国际性城市的重要标志，因此各大城市都致力发展之，如上海浦东，北京建国门外商贸区等。而城市中传统CBD则可能因为原有功能的转移及城市面貌的恶化而趋于衰退（Tomlinson，1999）。
2 RBD与CBD的关系
2.1 RBD的概念
游憩商业区（Recreational Business District，以下简称RBD），指城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。国外文献还有TBD(Tourism Business District)的提法，强调的是面向旅游者，但因为在城市中分清设施是以旅游者为导向，还是以居民为导向是困难的，因此TBD可看作是内涵与RBD相近的概念（保继刚、楚义芳，1999）。根据美国的情况，RBD是城市内自然形成的空间，是为增加目前商业区吸引力而设计的空间，因此，RBD与城市商业区有密切的联系。对RBD的研究，国内外尚处于起步阶段，相关文献少且不深入。国内学者保继刚对RBD的概念进行了详细的介绍，并提出了RBD的四种模式:大型购物中心（Shopping mall）型、特色购物步行街型、旧城历史文化改造区型、新城文化旅游区型（保继刚等，2000）。古诗韵（2000）在其硕士论文中以广州天河区为例，为RBD研究提供了实证分析。
2.2 CBD与RBD的比较
由于RBD的研究内容较新，其名称又与CBD有相似之处，国内学者往往认为，游憩只是CBD众多功能的一种，认为RBD是从CBD的功能中分化出来的。但从前文所引的观点来看，CBD本身也存在着职能的分化，游憩功能对不同类型的CBD而言有不同重要性，所以城市CBD与RBD的关系是复杂的。根据相关研究，两者重要特征的比较如表1所示。
从表1可见，现代CBD与RBD联系不大，现代CBD的主要职能是商务办公，吸引旅游者只是其附属功能，其一般只是作为现代城市景观的代表而吸引游客，加上地价高昂，内部缺乏发展RBD的条件。而传统CBD与RBD的关系则十分密切。
2.3 传统CBD发展RBD的可能
传统CBD与RBD有许多相类似的地方，而两者最大的区别只在于游憩功能的地位和所服务的对象。而传统CBD的特点使其有发展为RBD的条件：
(1)传统CBD在长期发展中树立了丰满的形象，成为最能代表城市历史、文化的地区，在外地游客心目中有一定地位，有吸引外地游客的可能。
(2)传统CBD是城市长期发展的产物，在它内部或附近，存在着大量代表城市文化传统和气息的建筑物、地标、景点等，这些同样可以吸引游客。
(3)当传统CBD的重要职能——零售商业和餐饮业有相当比例是专门为游客服务时，它就具有了RBD的特征。这时，它提供的商品是有本地特色的土特产，提供的餐饮是当地的名菜与名小吃。
(4)传统CBD位于旧城区，各城市为了建立其形象，改善城市环境，纷纷对旧城区进行改造和更新。这一方面使CBD的外观更吸引人，另一方面通过广场、绿化带、景观带的建设，增加CBD及其附近的游憩场所和设施，使其更显人性化，成为聚集人气的有效手段，这些无疑都利于促使RBD的出现。
因而在一定条件下，传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲活动的RBD的可能。
3 传统CBD以RBD导向的发展方向
3.1 传统CBD继续发展的障碍
尽管传统CBD的历史人文资源丰富，然而现在得以有效挖掘利用的并不多。大部分城市的传统CBD高楼林立，时尚商店鳞次栉比，却面临着一系列难以克服的问题，成为其继续发展的障碍：
(1)人口分散对零售商业的影响。在大城市里，居住于中心区的居民因为居住环境变差，或者因为旧城改造而外迁。中心区人口将会减少，一方面直接导致中心区零售业市场萎缩。另一方面人口外迁使原来城市边缘地区的商业有了发展的机遇，分散了零售市场。这使依赖本地市场、以零售业为主的传统CBD受到较大影响。
(2)高地租对传统CBD特色零售业、服务业的冲击。根据城市经济学的观点，商业、办公功能在传统CBD集聚是“竞租”的结果，而竞租行为使得传统CBD成为城市中地租最高的区域。高地租使一些承租能力低的老字号商店、酒楼、服务场所等从传统CBD中消失，取而代之的是连锁专卖店、快餐店、大型百货商店这些承租能力强但毫无地方特色的商铺。这类商店出售的商品主要是大众化的新潮服装、鞋帽、饰品等，使传统CBD的历史气息日渐淡薄，个性日益泯灭，逐渐丧失对消费者的吸引力。
(3)购物环境的恶化。传统CBD形态多以商业街的形式出现，空间狭窄，街上人山人海的场面常常出现，环境之恶劣可想而知，消费者在传统CBD中难以得到很好的购物体验。尽管有些城市将其改造成步行街，但当节假日来临时其拥挤还是难以缓解。发展空间不足成为制约传统CBD发展的瓶颈之一。
(4)城市新零售业态的出现，新购物场所的崛起，从根本上打破了传统CBD零售商业的垄断地位。现代化购物中心在大城市中得到了高速发展，它与传统零售业态的最大差别在于，它不仅提供了品种丰富的商品，还提供良好的购物环境和多样化的消费选择，从而成为最时尚的购物场所。另外，连锁型大型超市也是传统CBD零售业的重要威胁，如百佳，家乐福、沃尔玛等。这类超市具有货物品种多、售价便宜、管理先进、分布广泛等优点，居民的日常需要完全可以就近解决，这将会减少市民到CBD的出行次数，削弱了传统CBD的吸引力。
上述因素对传统CBD的发展起很大的制约作用，其原因归于一点，就是传统CBD职能过分集中于零售业——对商业考虑得多，对游憩、娱乐等功能考虑得少；对经济效益考虑得多，对环境效益、社会效益考虑得少；内部缺乏人性与个性。面对城市结构的分散趋向和区域内其他地区零售业迅速发展所带来的竞争，传统CBD显得束手无策。
3.2 传统CBD以RBD导向的发展方向
如前文所述，传统CBD其实与RBD关系密切。RBD的人性化、特色化以及对游憩环境的重视正好是解除传统CBD发展困境的利器，传统CBD的出路呼之欲出——建设成为RBD正是传统CBD发展的新导向。两者转变的关键则在于如何增加传统CBD的特色游憩项目，笔者认为有以下三个途径：
(1)与区域历史、旅游资源相结合，通过重新建设和挖掘传统CBD周围的特色地段，并在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通与传统CBD相联系，使之成为吸引游客的新焦点，使传统CBD跳出原来的沿街发展格局得以延伸和扩大，成为街区形式，以有效地克服高地租、高消费的缺陷。
(2)尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引入到CBD中，增加区内的景观元素。
(3)主题公园化，用一个鲜明的主题把传统CBD包装起来，能极好地展示其个性，成为吸引游客的手段;所应用的主题应该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店，建筑采用同一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。
通过对传统CBD历史内涵的发掘，主题游乐场所、特色商店、博物馆、开敞空间的营造，增加传统CBD的游憩、娱乐、教育功能，将其改造为RBD，对于城市的旅游业与商业有三个突出的作用。一是可以改善购物环境，提高游客、顾客的消费欲望，延长他们的停留时间，增加商业收入;二是可以改善区域形象，增强其独特性，从而吸引外地游客，缔造商业、旅游业双赢局面;三是有利于城市各商业中心形成分工：传统CBD提供游憩体验，主要为市民的休闲购物、游客的观光购物服务，其它商业中心主要为市民提供日常用品，从而避免了各商业中心间的低层次竞争，优化城市的商业格局。
此外，以RBD的理念去指导传统CBD的建设，对于传统CBD文化特色的重新营造有很大的推动作用，建设RBD需要增加更多的游憩吸引物，传统CBD周围的文化遗址及建筑有可能得到保护和更新。可见建设RBD能有效地医治传统CBD的顽疾，极大地拓展其发展空间，在满足市民和游客需要的同时，也满足了城市商业和旅游业发展的需要。
4 结语
传统CBD是工业经济时代城市的产物。在区位上，它集中体现了工业经济时代的城市以土地成本、交通成本为约束，按区位分布的分区布局特征（王颖，1999）；在经营上则反映了工业经济时代商业企业以商为本，追求利润最大化的理念。区位的优越及稀缺带来了高地租，企业追求高额利润带来了高竞争，这两方面使得传统CBD逐渐失去人性和个性，缺乏活力和吸引力而陷于衰退，也使其蕴含的丰富历史文化气息几近湮没。
信息社会的来临给传统CBD的发展带来了挑战和契机。在信息技术发展的背景下，城市不同区位的土地成本差异缩小，城市结构趋于网络化（王颖，1999），传统CBD作为零售业中心的地位将进一步下降，但却有助于降低区内的地租，为其改造和转型创造了条件。另外，消费者有了新的消费需求，消费已不仅仅局限于物质层面，而是进入了一个追求心理上满足的“体验经济”时代，在这一时代里，企业在为消费者提供商品和服务的同时，更要使消费者“身在其中并且得到难以忘怀的体验”（张艳华、卫明，2002）。这种以人为本，将消费者作为价值创造的主体、把生产和消费合一的理念，是CBD以RBD为导向继续发展的内在原因。（注:本文在写作过程中得到中山大学旅游发展与规划研究中心保继刚教授的悉心指导，特此致谢！同时感谢中山大学旅游发展与规划研究中心甘萌雨、张晓鸣等同学提供照片！）
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