2014-07-01

      诸如“公共住房银行”之类的政策性住房金融能否运营成功，关键在于政策目标是否明晰、合理和可行。在新型城镇化战略的驱动下，我国重组住宅政策性金融体系的步伐将进一步加快。
      为广大民众特别是中低收入者提供住房是一道世界性难题。住房需求量大、资金要求高、使用周期长，还兼有投资品、商品和保障品等属性于一身，这些特性使得住房金融模式在住房的供给与消费中发挥着非常关键的作用。
      前不久，国家开发银行正式成立了“住宅金融事业部”，用以专项开展棚改等保障性安居工程业务。至此，我国的公共住房银行建设终于有了实质性进展。
      公共住房银行顾名思义，是带有公益目的的住房银行，与逐利性商业住房银行相区别，属于政策性住宅金融机构的一种。因为同一个政策性住宅金融机构，可能同时担负多个政策性住房金融功能，很多时候很难准确界定一个政策性住宅金融机构到底是哪种类型，所以多用“公共住房银行”泛指各种类型的政策性住宅金融机构。
      若按政府出资比例和主导性的强弱来区分，目前世界各国已经设立的政策性住宅金融机构可以依次归类为：国家住房银行、政府性住房贷款担保公司、公共住房基金、政府支持企业和社会住房互助基金四大类。
      长期以来，基于市场机制的商业住宅金融机构以逐利为运营出发点，借贷双方信息不对称，“嫌贫爱富”，门槛高，导致中低收入家庭往往很难进入商业住房金融市场，进而导致“市场失灵”甚至社会的不和谐。
      为此，世界上不少国家纷纷设计了包括强制性住房储蓄、政策性住房储蓄、财政担保、财政贴息或财政贷款、税收优惠或退税、住房津贴或租赁补贴等在内的各种类型的政策性住房金融工具，再由政策性住宅金融机构作为平台予以贯彻和执行，以此构建了符合自身实际需要的政策性住房金融体系。
      其中，强制性住房储蓄，主要体现在中国、新加坡、巴西、墨西哥、尼日利亚等国所特有的住房公积金或全能型公积金。如新加坡的中央公积金是一项全面性的强制性储蓄，具有养老、医疗、教育、家庭保险等多方面功能，并不限于住房消费。
      政策性住房储蓄则以法国为主要代表。上世纪60年代，法国政府建立开放性住房储蓄，基于自愿参与原则，政府对各类住房储蓄计划进行税收减免和贴息等重力度奖励。各商业银行都可以设置个人储蓄计划账户来归集资金，汇集的资金除了让储户可以得到优惠贷款，主要进行社会住房投资，也包括城市更新改造等其他公益性投资。
      虽然法国、日本、美国、印度、巴西等国在政策性住房金融体系运作机制和运转模式上大相径庭，但其共同目标是通过政府的干预之手，帮助中低收入家庭以较低的成本来满足合理的住房需求，同时也帮助非营利性和公益性的社会住房部门获得长期稳定和廉价的资金支持。就“公共住房银行”的目标而言，具体体现在以下几个方面。
      首先是促进住房民生。降低住房成本负担、解决低收入家庭的住房问题，是公共住房银行的最根本出发点。不少国家的公共住房银行，甚至直接承担了政府职能来向居民发放住房津贴或提供补助。
      其次是推动城市更新改造。公共住房银行往往与城市更新改造紧密相关。如加拿大抵押住房公司早期是为解决二战后退伍军人的住房问题而成立，但后期就在城市更新改造的融资方面提供了大量资金。
      再其次是调节房地产波动和平抑经济周期。公共住房银行经常被政府当做在房地产领域实施货币政策的金融工具，尤其在反向经济周期调节时，可作为宏观货币政策实施的补充。
      最后是培育和刺激住房金融创新。从美国、日本、印度的经验都可以看出，公共住房银行在住房金融创新上具有不可替代的先锋作用。
      从一些国家的实际操作经验来看，公共住房银行能不能成功，关键在于政策目标是否明晰、合理和可行。世界上很多国家政策性住房金融体系失败的原因，往往在于同时设立多个相互冲突的目标，导致没有一个政策目标能够令人满意地落实。

来源：中国建设报