- 城市土地
- 文章编号：1009-6000(2002)-05-0067-04
- 中图分类号：F301.2 文献标识码：A
- 作者简介：周素红，1976年生，中山大学城市与区域研究中心人文地理专业2000级博士生，研究方向为城市地理。邮编：广州，510275。
周冰艳，佛山市公路局公路勘测与规划设计所工程师。邮编：佛山，528000。
- 城市土地市场的“蛛网”分析及其在用地管理中的借鉴初探
- Urban Land Market Analyse Using Cobweb Theory and Its Application in Land Use Management
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- 周素红 周冰艳
- Zhou Suhong; Zhou Bingya
- 摘要：
借用经济学供需基本概念和“蛛网理论”的分析方法，结合社会学原理，利用系统工程方法和GIS技术，从城市不同区位主要用地的供需与价格之间关系的角度出发，尝试构造不同区位用地供需的“蛛网”模型。 - 关键词：
城市经济；城市规划；GIS；模型； - Abstract: Since economy is one of the main factors affecting urban development, it is especially necessary for us to study land-use’ economic rules in order to regulate land-use market and develop urban planning theory. Based on the theories and methods of economy, sociology, system engineering and GIS, we try to bring forward some new methods for both urban planning and management by setting Cobweb model in different locations of a city. The case study of Baini town brings us the information as a reference that there are some special economic rules in different locations of a city, and as to the government, we can establish different regulations according to the locations.
- Key words: urban economic; urban planning; GIS;cobweb model
- 1 引言
在市场经济条件下，对土地市场的规范化是城市政府的主要职责之一,也是城市规划实施的前提和保障。土地收益成为城市开发和建设的主要资金来源，完善和规范土地市场成为城市政府、建设、规划部门的主要任务之一。
然而，面对复杂的城市土地问题，在人力、物力、精力等有限的情况下，城市政府往往因很难面面俱到而顾此失彼，特别是在加入WTO之后，中国将面对更加开放、公平、广阔的国际市场，将吸引大批的国外公司、机构在中国投资、发展，国内土地市场将进入前所未有的发展活跃期，这无疑给城市政府、土地管理部门增加了工作的难度。面对广阔的、越来越自由的土地市场，特别是土地二、三级市场，政府如何把握“有所为、有所不为”的尺度是土地市场发育、完善的重要保障。
具体而言，城市土地市场受市场这只“看不见的手”所左右，充分认识和把握市场经济规律是规范市场的前提。“蛛网”理论从市场动态均衡的角度，揭示了供给、需求与市场均衡之间内在关系的经济规律，对认识土地市场，因地制宜地规范土地市场具有借鉴作用。本文借用“蛛网”理论，通过研究不同区位土地市场供需的基本规律，发现不同区位土地市场具有不同的自我调节的能力，说明在城市中不同的区位政府对土地市场干预的作用效果不同。因此，通过宏观的城市土地区位分析，划分不同的土地区位，将土地管理的工作重点放在需要干预的土地上，实现管理的“有所为”，而在市场自我调节能力较强的区位，则不必过多的干预，实现“有所不为”,这样可以使政府有的放矢地管理城市土地，从而达到简化工作方式、减少工作内容，提高工作效率的目的。
2 蛛网理论的基本介绍
蛛网理论是20世纪30年代出现的一种动态均衡分析方法的结果，通常用来分析市场经济中某些产品价格与产量之间的关系。根据供给价格弹性和需求价格弹性之间的关系，分别构造了三种模型，即：收敛式、发散式和封闭式模型。
假定生产周期为1，在第一个生产周期内市场销售价格为P1，根据供给曲线Qt=S(Pt-1),即第t周期内供给量由第t-1周期内的该产品的市场价格所决定。则第二个生产周期内的生产量Q2由P1决定，Q2是供给曲线上价格P1所对应的产量。要使Q2全部卖出，根据需求曲线，其价格应为P2，同样，重复以上周期，第三个周期生产量Q3由P2决定，价格P3，如此循环下去。
在收敛式模型中，供给曲线的价格弹性小于需求曲线的价格弹性，即供给曲线比需求曲线陡峭，价格和产量以越来越小的幅度波动，直至达到均衡时为止(见图1)。
在发散式模型中，供给曲线的价格弹性大于需求曲线的价格弹性，即供给曲线比需求曲线平缓，价格和产量以越来越大的幅度波动，远离均衡点(见图2)。
在封闭式模型中供给曲线的价格弹性等于需求曲线的价格弹性，价格和产量以相同的幅度波动，永远达不到均衡状态(见图3)。
3 城市用地的供给需求弹性与区位的关系
在市场经济较成熟的假定前提下，从土地的供给与需求弹性的角度定性土地分析，针对城市不同区位，城市土地的供给和需求弹性不同。例如，某些城市中心区土地由于开发潜力不大，土地的供给弹性很小，而土地的需求对价格的弹性较大，使价格需求弹性大于价格供给弹性，反映在图上是供给曲线比需求曲线陡，形成收敛的“蛛网”，即，一旦土地价格偏离均衡价格，在市场的作用下，价格会向均衡价格靠拢，最终达到均衡。而在某些城市边缘区，土地的价格需求弹性小于价格供给弹性，反映在图上是需求曲线比供给曲线陡，形成发散的“蛛网”。
由以上土地的供给、需求弹性分析可见，城市不同区位的土地价格会在市场机制的作用下，或达到均衡状态，或易造成土地价格的波动，使土地投机者有利可图，损害公众的利益。
4 构造城市不同区位的用地价格——供需关系“蛛网”模型的意义
如上分析可知，对于城市不同区位的土地，市场机制作用的效果不同，对于能构成收敛式蛛网的区位，即使土地市场价格偏离均衡价格，也无须政府过多的干预便在市场的作用下达到土地供需的均衡价格，市场较稳定。而在构成发散式蛛网的区位，市场价格的波动性较大，政府必须对土地市场加以干预：如制定销售价格的上下限、通过规划管理严格控制土地的供给量及限制土地的使用性质等。
因此，通过构造不同区位土地供需的“蛛网”模型，可为城市政府在规划和管理城市土地提供依据，并指导城市政府集中有限的力量管理好土地市场，视不同区位土地市场的自我调控能力而有重点地作必要的干预。
5 实例研究----白霓镇不同区位用地供需“蛛网”模型的构造及政策建议
以湖北省崇阳县白霓镇为对象，通过深入调查该镇不同区位的用地供给和需求价格弹性的关系，构造不同区位用地的“蛛网”模型，验证了上述的分析，为城市结构的经济学分析和城市土地市场的有效管理提供新的借鉴思路。
5.1 研究的基本思路
根据不同区位用地的价格供需弹性关系的不同，市场的自我调节能力也不同，政府根据市场调节能力的大小确定对城市中不同区位用地的干预力度。尽管目前我国土地市场化还不是很成熟，通过实证调查研究，发现被研究对象同样隐藏着一定的市场规律。
由于城市土地的供给和需求量很难直接量化，因此采用供给度和需求度进行量度，即假设全镇的土地总供给量和总需求量分别为1，这一个单位的供给量和需求量在不同区位的分配称为该区位用地的供给度和需求度。为简化起见，本研究主要讨论居住用地的供需弹性关系，基本步骤包括：
首先，采用多因子模糊综合评判法作白霓镇区位的划分，然后进行用地建设现状和用地供需度的调查并将调查结果与区位关系联系起来，最后，针对不同区位构造用地供需度与价格之间关系的“蛛网”模型，并根据模型结果提出相应的政策建议。
5.2 研究内容
本研究的主要内容包括用地调查、居民需求调查和数据分析与整理、政策建议等内容，具体包括如下：
(1) 用地现状和居民对住房需求的调查；
(2) 用地区位的划分：采用GIS与系统工程方法相结合，根据调查数据，选取商业繁华度、交通便捷程度、市政设施、社会服务设施等配套情况等作为评价因子，将全镇划分为中心区、过渡区和边缘区三个等级；
(3) 居民调查：调查居民在不同价格下购房的区位选择；
(4) 居民对不同区位下住房需求度的价格弹性分析。分别对居民在不同价位下，选择在中心、过渡和边缘三个不同区位购房的比率作购房需求度与价格关系曲线，并以此曲线近似代替居住用地需求度与价格关系曲线；
(5) 用地供给度的价格弹性分析；
(6) 分别针对三个分区的供给度、需求度与价格关系曲线构造“蛛网”模型（见图4、5、6）。
5.3 结论与政策建议
由图可见，中心区土地供需曲线形成收敛的“蛛网”，即一旦价格偏离均衡价格，在市场的作用下，价格会向均衡价格靠拢，最终达到均衡。而在边缘区，土地的供需曲线形成发散的“蛛网”，在市场的作用下容易造成土地价格的波动，使土地投机者有利可图，损害公众的利益。因此，政府在规划和管理城市土地时，须通过各种手段控制城市边缘区土地的供给，集约化发展城市，防止“炒地皮”现象的发生。
由实例分析可知，城市土地即使在供给和需求总量上达到均衡，在不同区位仍有不均衡现象，为实现城市土地的合理利用，防止土地的超强度开发和闲置，政府有必要结合城市的产业发展，针对不同的区位、地段的实际情况，采取相应的政策措施。主要的政策建议如下：
①动态地规划城市，根据产业发展状况、发展要求、市场信息和公众意见，及时调整城市结构，并向公众提供规划信息，建立土地市场的中介服务机构。
②规划成果的法律化，通过法律手段如土地管理法或城市规划法，对购买土地的用途和开发建设期限作明确的规定。
③集约化发展城市，控制边缘区土地的开发。
④实行土地一级市场土地供给的招投标制度，特别是针对市场调节作用较差的区位，政府需有重点地规范土地市场。
⑤通过对不同地段的用地供需关系、区位、配套设施、环境等因素的分析，核算地价，规定地价的最高限和最低限，防止土地的炒卖和投机。
⑥完善土地管理的监督制度，实现窗口式办公，及时接收反馈信息。
6 结束语
纵观近代西方经济学的发展史，可以发现，从亚当·斯密的“自由市场经济”，到凯恩斯的“经济干预主义”，再到向自由市场“复归”的新货币主义、供给学派、理性预期学派、产权学派、公共选择学派等，西方经济学中各个流派之间的“论战”总是围绕着政府是否干预经济展开的。对于具有较明显的稀缺性的土地资源来说，政府对土地市场的干预是很有必要的。
然而，面对复杂的市场，政府的力量显得微乎其微，如何将有限的力量放在重要的地方使用是提高政府工作效率的主要前提。因此，通过摸清市场经济的一些规律，有针对性、有重点地干预土地市场显得尤其重要。
根据不同区位的用地供需度与价格关系的探讨，发现由于供需的价格弹性与土地本身的区位有关，在不同区位下，市场对均衡价格的调节能力不同，因此，通过此类分析，可为政府的有针对性干预市场提供参考依据。
（本文是由本人硕士论文部分内容改写而成，感谢导师蓝运超教授的悉心指导和白霓镇总体规划项目组的老师和同学为本文基础数据来源提供的帮助。）
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