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- 引导市场 宣传政策 服务企业 营造环境 维护权益——南京举办首届金陵房地产论坛
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为加强房地产政策的宣传，强化政府职能部门的服务意识，发挥政策对房地产行业的导向作用，进一步促进南京市房地产市场持续、健康的发展，首届金陵房地产论坛——由南京市建委、规划局、房产局和国土资源局等政府职能部门共同构建的房地产综合互动平台于9月20日在南京召开，此次论坛以“引导市场、宣传政策、服务企业、营造环境、维护权益”为主题。
会上，省市各有关政府职能部门就南京的城市发展及房地产政策等做了专题演讲。
陆平贵（南京市建设委员会主任）
“‘金陵房地产论坛’以政府职能部门为主体，以‘金秋经贸洽谈会’为载体，并邀请有关专家学者共同参与，旨在加强政府职能部门和房地产企业之间的互动、沟通和交流，共同探索进一步促进南京房地产业持续、健康发展的新路子。通过论坛的交流，必将对南京市房地产业的发展产生积极的影响。‘金陵房地产论坛’将继续本着引导市场，宣传政策，服务企业，促进南京市房地产业健康持续发展的宗旨，结合国家、省、市有关新政策的出台，举办和组织各类主题活动，通过各职能部门、社会团体、大专院校、知名企业邀请相关专业人士、专家学者进行咨询讨论，以不同形式，多层次，多角度，多方位地对南京市房地产市场的发展进行探索和交流，把‘金陵房地产论坛’办成全市性研讨房地产行业发展的高级论坛，办成展示成就、总结经验、宣示政策、学习交流的行业盛会。”
王翔（江苏省建设厅副厅长）就江苏省房地产业发展作了发言：
江苏省将重点实施三大战略，大力发展江苏房地产业：一是可持续发展战略。房地产业的发展要从可持续发展的战略高度，与经济发展相协调，与人民生活消费水平相适应，与人口的发展、资源的保护、环境的建设相结合，本着节约、有效使用土地，降低能耗和物耗的原则，重视保护自然环境和营造优美的人居环境。二是以市场需求为导向的战略。即要满足不同消费水平、消费层次、家庭结构的多样化需求，丰富市场供应。市场的有效需求是房地产业发展的根本出发点。三是坚持科技进步的战略。建立有利于企业技术创新和科技成果转化的激励机制，加速产业技术升级的步伐，完善相关配套措施，建立包括结构体系、建筑体系、部品体系、质量保证体系和住宅性能评定体系的，符合标准化、工业化、市场化导向的住宅产业现代化框架体系。
“十五”期间江苏省房地产业将采取以下政策措施：(1) 深化国有土地使用制度改革，加强土地使用权出让的规划和计划管理。城镇土地的出让、转让和使用，都必须符合城市规划的要求。城市规划应能指导土地的供给和开发，详细规划的编制深度应能为出让和开发土地提供依据。土地的供给宏观上实行总量控制。(2) 根据经济社会的发展和市场需求，增加房地产业的有效供给。对第三产业用房、普通商品住宅等缺口较大的房地产项目，要积极鼓励和引导社会、个人参与经营性投资。要突出房地产综合开发的主导地位。要把各种旅游区、工业区、商业区的开发建设纳入房地产综合开发的轨道。强化房地产投资的集约利用，提高投资效益。(3) 逐步建立独立的住宅建设投资、建设计划，保证住宅建设的稳定性。(4) 建立国家、城市、企业、个人住房建设基金，用以调控住宅建设的结构，鼓励发展普通商品住宅的建设。(5) 建立适应社会需求的住房供应体系。根据家庭收入的不同制定不同的住房供应政策。(6) 住宅建设的重点是面向城镇普通职工家庭，改善住房的使用功能，提高住房的设计、建造质量和环境质量。(7) 实现住宅部件的标准化、集约化、系统化开发、生产并配套供应；降低住宅建设的土地资源消耗和能源消耗；建立建筑材料、构件、部件的生产认证制度。(8) 采取鼓励政策，促进存量房地产进入流通。目前城市房屋和土地供求矛盾较大，尤其城市第三产业用房严重不足。因此，对于企事业单位和个人转让、出租房屋、场地或其它空闲房地产，应予以积极鼓励，畅其流通，平衡供求、合理利用、优化配置、提高效益。(9) 建立房地产估价制度，形成合理的房地产价格。(10) 进一步改革房地产价格管理体制，建立以市场供求关系为主要决定因素的价格体系。(11) 完善房地产开发、交易、租赁、抵押、产权登记等方面的法规和制度，巩固和完善房地产产权保障制度。(12) 建立与房地产市场配套的服务体系。发展专业化、社会化的房地产咨询、市场信息、价格评估、面积量算、各种代理和中介服务等经济组织。专业经纪人和经纪组织要在试点的基础上加以发展，并加强管理和政策引导。(13) 从事房地产开发、经营、管理的事业单位，都要向企业转轨，实行政、事、企分开，促进企业产权制度改革。(14) 进一步加强房地产市场的信息系统建设，建立健全房地产市场的预测预报机制。
傅阳（南京市建设委员会副主任）就南京“十五”城市建设与房地产业发展作了总结与展望：
新一轮城市建设对房地产业的影响是巨大的：(1) “一城三区”的建设为房地产的加快发展提供了新的机遇。南京建城2400多年以来，一直在城墙范围内“打转转”，新一轮城市建设开始了大规模的向外扩张。56平方公里的河西新城区、80平方公里的仙西新市区、100平方公里的东山新市区和80平方公里的江北新市区，总面积超过300平方公里的“一城三区”，在60平方公里的老城外围陆续启动建设，这为许多房地产开发企业提供了大显身手、壮大发展的广阔空间和难得机遇，必将促进我市房地产业更快发展。(2) 按照“一疏散、三集中”的方针，老城人口要向外疏散，工业向开发区集中，高校向大学城集中，建设向新区集中。
今年南京市房地产开发状况
一是住宅开发唱主角，个人购房成主体。今年，南京市基础设施与旧城改造步伐加快，市民消费与投资观念逐步转变，按揭购房成主流。二是商品房屋销售额增长快于销售面积增长，空置面积有所下降。三是房屋销售价格居高不下，平均价格居全国前列。目前每平方米销售价格已达到3579.2元，在全国35个大中城市中居第五位，紧随深圳、广州、北京、上海其后。
南京市房地产发展前景预测及对策措施
从南京市今后三年商品房供给量来看，南京市房地产具有较强的需求动力。
①老城改造拆迁引起需求增加。从今年起，将历时4年进行大规模的旧城改造拆迁，不少居民会因拆迁而到市场上寻求房源。
②随着人们生活水平的提高，改善居住条件成为人们追求的首要目标，大部分居民对住房的要求是“求其有”，还要“求其大”。按照南京市“十五”规划的要求，南京市人均居住面积将由现在的10.1平方米，增长到12平方米。
③外来人口和本市人口机械增长需求。随着南京作为区域中心城市地位的确立，来宁投资及求发展的人将越来越多，这部分人对住房的需求也是相当可观的。
南京市房地产业的发展对策与措施
(1) 控制开发总量，改善供求关系。通过制定政策加强引导，通过实现土地供应计划，加强调控。做好住宅需求、城建拆迁和土地供给等市场要素的预测和联动平衡，逐步实现房地产开发结构和总量的有效调控。建立健全高效的房地产服务系统、房地产业监测预警系统及二、三级市场联动机制，积极培育和完善统一的房地产市场体系。
(2) 建立梯度消费市场，完善住房供应体系。中高档商品房面向的主要是中高收入家庭，对住房的要求是“求其好”、“求其美”，更为关注的是住房的环境和物业管理等配套设施。政府应当放开中高档商品房的价格管理，引导房地产业健康发展。经济适用房政策是住房保障制度的重要组成部分，主要面向的是中低收入家庭，他们对住房的要求是“求其有”、“求其大”，不仅要发挥经济适用房平抑商品房价格的作用，也是政府完善住房保障制度的需要。并根据不同的情况、不同的层次建设一批廉租房提供给弱势群体，使其适当改善居住条件。
整顿市场秩序，培育诚信企业，促进房地产业健康发展。即整顿市场经济秩序，建立健全政策法规和运行规则；加强道德建设和营造诚信社会氛围，逐步形成四个诚信主体－诚信政府、诚信企业、诚信个人和诚信中介组织。通过建立“经济户口”信用档案建立企业信用的查询、评估、失信制约体系，并且与企业的信用等级和资质等级挂钩，加强对各类市场主体的动态监管。制定小区综合验收的实施细则，保障购房者的合法权益，努力做好小区综合验收工作。至2005年，新建住宅小区全面实行综合验收。
李侃桢（南京市规划局副局长）对南京市城市规划建设情况及城市近期发展战略设想作了介绍：
南京市辖11区2县，面积6597平方公里，2001年常住一年以上人口600万人，其中市区面积超过4700平方公里，人口500多万。2001年全市国内生产总值1154亿元。南京，是国家重要的区域性中心城市，具有承接东部沿海发达地区向西部欠发达地区辐射的重要战略地位。
南京近期发展战略
南京近期城市发展实施“一疏散、三集中”战略。其中“一疏散”指疏散老城人口，“三集中”指工业向工业园区集中、建设项目向新区集中，大学向大学城集中。
城市发展的设想
(1) 根据南京城市总体规划和省市政府“做强、做大、做优、做美”的要求，我市近期城市发展目标是：经过近期一段时间的努力，初步形成与快速城市化和基本现代化水平相适应的大都市发展框架、比较舒适的人居环境、适度超前的市政基础设施体系、较为完善的综合交通框架和城市公共设施体系。到2005年，南京总人口将达到650万人，城镇人口达到480万人，城市化水平将达到75%左右。
(2) 城市建设方面以加快三大新市区建设为重点，在继续加大基础设施建设同时，更加重视环境建设：
①要进一步拉开都市发展区的框架，重点培育东山、仙西、江北新市区。②按照“显山，露水，见城，观江”的要求，加快老城改造。③以骨干工程建设为重点，不断改善城市基础设施条件。特别是要抓住南京作为举办全国第十届运动会主会场的契机，建设江苏省体育中心、南京图书馆、近现代史博物馆、南京大剧院等一批标志性公共设施，提升南京城市的文化品位和辐射功能。④以水环境治理为重点，继续大力改善城市总体环境。
此外，还将开展其它一大批市政基础设施建设和公共设施建设，全方位改善南京的投资和生活环境。届时，一座“更强、更大、更优、更美”的南京将展现在世人面前。
王海宏（南京市国土资源局副局长）就南京市土地市场现状及其发展作了发言。
南京市于1999年11月成立了南京市土地市场管理办公室后，相继出台了《南京市国有土地使用权招标拍卖管理办法》、《南京市国有土地使用权挂牌出让办法》等规定及配套操作办法；同时对经营性项目进行了清理，并研究相关政策，妥善解决了“退二进三”企业用地的入市交易问题，目前正着手解决“以地补路”的有关问题。
(1) 市场交易情况。①土地一级市场：近几年南京市国有土地招标、拍卖、挂牌出让工作稳步发展。按照拟定计划、制订方案、发布公告、具体实施并按相关规则确定竞得人的程序规范运作。根据南京市的实际情况，以及招标、拍卖、挂牌出让这三种方式的各自特点，南京市在起步阶段主要采用招标方式，今后将主要采用公开挂牌方式。据统计：2000-2002年8月累计实际出让面积61.98公顷，成交价款总额为18.5亿元，高出底价37080.33万元。为政府直接筹集资金6.96亿元，为企业的职工安置、污染搬迁、技术改造等筹集资金11.35亿元。
②土地二级市场：近几年我市土地转让等交易活动亦日趋活跃与规范，市国土管理部门依照相关法律、法规，依法实行“交易申报、权利审核、市场准入”等制度。据统计，2000年二级市场入市交易土地面积200万平方米，交易资产额达12亿元；2001年二级市场入市交易土地面积630万平方米，交易资产额达33亿元；2002年上半年二级市场入市交易土地面积190万平方米，交易资产额达14亿元。
(2) 存在的问题：①宏观调控力度不够，主要表现在供地的计划性不强、土地市场的供需矛盾较为突出；②市场主体的培育乏力，特别是当前国有房地产开发企业急待改组、改制，使其成为真正的经济人；③市场的诚信意识急待加强，一些企业不能按期履约，个别企业甚至毁约。
(3) 市场发展目标：
①落实建设用地总量控制制度。建设用地供应和使用必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度用地计划。这是保证和促进我市房地产业健康稳步有序发展的基础和前提。
②建立、健全地价形成的市场机制，并把好土地的入市关。严格实行土地有偿使用制度，规范供地行为，按规定该进入公开市场招标、拍卖或挂牌的，必须坚决执行，增加供地行为的透明度。用市场机制来定价，用市场来引导投资，用市场来引导产业的合理发展。
③建立并完善土地收购储备制度。通过垄断土地供应进一步增加政府宏观调控能力，这是被世界上许多城市发展史证明了的成功经验。
④完善交易规则，健全市场功能。依法进一步加大对土地市场的监管力度，当前重点是要全面推行建设用地信息发布制度，扩大信息覆盖面，增加交易机会，降低交易成本，确保交易安全。
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