- 城市土地
- 文章编号：1009-6000(2002)-05-0064-03
- 中图分类号：F301.2 文献标识码：A
- 作者简介：余珍明，北京国地土地整理规划设计研究院。邮编：北京，100044。
- 关于建立我国城市地价动态监测体系的探讨
- The Study on Establishing Dynamic Supervision System of Urban Land-value in China
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- 余珍明
- Yu Zhenming
- 摘要：
在分析建立城市地价动态监测体系意义的基础上，探讨建立我国城市地价动态监测体系的基本思路和技术路线。 - 关键词：
城市；地价；监测体系； - Abstract: On the basis of the analysis of the signification of building urban land-value dynamically surveying system, the paper tries to build the basic thought and technology about the system.
- Key words: urban; land-value; supervision system
- 1 建立我国城市地价动态监测体系的意义
城市土地资源是国家最为重要的财富，国家对于这种资源的分配，已经由计划分配转到市场调节。如何利用与管理好这一巨大财富，为发展国民经济和提高人民生活水平服务，现在是将来也是土地管理工作的重要任务。然而，由于受到历史条件的影响，城市土地的低效利用和闲置现象还十分严重，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到真正体现，制约和影响了城市土地的合理利用和城市功能的发挥，不利于城市经济的进一步发展和人民生活的改善。
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，土地这一重要资源在经济生活中的基础地位，决定了土地市场是源头市场。地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。它不仅是政府课税、产权管理的重要依据，也是企业投资和资产核定不可或缺的数据，涉及到土地出让、转让、出租、抵押、担保等产权交易活动。作为土地的投资者和土地使用者，他们迫切需要了解和掌握城市土地的市场价格和地价分布，以利于其确定土地资产量和进行土地开发投资；作为土地的所有者和管理者，政府要制定地价政策，进行地价调控和宏观管理，也需要把握城市地价的分布和地价的动态变化，以便进行科学决策。因此建立我国城市地价动态决策体系不仅是市场经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求。
2 日本的地价公示制度
在一些市场经济发达国家（如日本、韩国等）和我国的台湾地区由于具备比较成熟的市场机制和相对完备的地价监控与管理制度，其地产市场较为发育，并形成了以地价公示制度为核心的地价监测体系。
日本早在1970年就开始实施地价公示制度。其主要内容有：按商业区每0.4平方公里、住宅区每1平方公里的密度，按代表性、中庸性、安定性、确定性的原则设立标准宗地，每年由两名不动产鉴定士对其进行评价，所评估的价格以每年的一月一日为基准日，并在四月一日将标准宗地的标准价格予以公布。标准宗地的公示价格主要应用于：1.为一般土地提供交易价格指导；2.不动产鉴定士进行市场鉴定评价的依据；3.政府征用公共用地的补偿标准；4.依国土利用计划法进行土地交易管制的价格审查基准；5.依国土利用计划法进行土地收买的价格评定依据；6.作为评价遗产税和固定资产税的依据。
日本的地价公示制度对于建立我国地价动态监测体系的借鉴意义在于：建立城市地价动态监测体系并将之公诸于众，可为土地投资者和交易者提供一个可比照的对象，使其在进行决策时有据可依；为政府的地价管理（如征税）和土地征用行为提供地价标准。
3 关于建立我国城市地价动态监测体系的基本思路及技术路线的探讨
3.1 建立城市地价动态监测体系的基本思路
建立城市地价动态监测体系的基本思路是：按照地价监测点设立标准在城市各区域设立地价监测点，实现对城市地价的跟踪监测；根据地价资料的内容和格式要求对地价数据进行采集、整理和分析，建立地价资料库；利用地价数据编制地价指数；了解和掌握城市的地价分布、地价水平及其动态变化，实行地价数据的社会化服务；调整和更新基准地价；为政府进行地价管理和地价调控提供决策依据。
城市地价动态监测体系的主要作用在于以下几个方面：（1）通过在城市各区域设置若干地价监测点，采集相应地价资料，建立起长期、稳定运行的地价动态监测网络，从而实现对城市地价的动态监测；（2）对地价资料进行整理、分析，建立地价资料库，可为市场提供客观、公正、合理的地价信息，为城市政府进行地价管理和和地价调控提供决策依据；（3）通过对市场地价数据的基础调查，统一地价内涵，对基准地价进行调整和更新，完善基准地价制度和基准地价体系，发挥基准地价的市场调节作用，有利于建立起符合我国土地使用制度改革特点的地价运行体系。
3.2 建立城市地价动态监测体系的技术路线探讨
建立城市地价动态监测体系的技术路线主要包括：第一，前期资料的收集；第二，地价监测点的设立和评估；第三，地价动态监测体系的应用；第四，地价动态监测体系的维护与更新。
3.2.1 资料的收集阶段
这一阶段的工作主要是为整个工作的开展作好准备，收集的资料应包括城市的经济发展状况资料、基准地价成果、土地市场交易资料等。
3.2.2 地价监测点的设立
建立城市地价动态监测体系的基础和关键是在城市不同区域内设立若干地价监测点。地价监测点是指在城镇一定土地级别、一定地区段、一定土地用途的特定区域内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能代表该区域一般水平（或平均水平）的宗地。对整个城市地价的动态监测主要是通过对监测点的监测来实现。通过对地价监测点的监测，从而达到“窥一斑而知全豹”的效果。
地价监测点在设立的过程中应注意以下两个方面的问题：
一是监测点地块本身应具备以下几个方面的特征，（1）代表性。地价监测点在一定土地级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内，在土地质量、形状、面积、临街状况、土地利用状况等方面具有代表性；尤其是地价，地价监测点的地价能够反映该特定区域内的地价水平和地价变化。（2）确定性。地价监测点为一具体宗地，宗地周围条件及自身条件都比较确定，其地价是该宗地的土地使用权价格。（3）中庸性。地价监测点的土地利用状况、周围环境条件以及宗地的个别条件等在所处的地价区段中、在同类用途条件下属中庸的。（4）稳定性。地价监测点的个别条件、土地利用状况以及周围土地的利用条件都比较稳定，在以地价监测点作为比较实例进行市场比价时，确定比较因素及因素间差异更为容易，也更为直观。（5）易操作性。地价监测点地价资料的获取较基准地价更新更容易操作，且地价监测点的资料收集和更新周期较快，通过对地价监测点的定期监测和资料采集，可以及时反映地价监测点所在地价区域的地价动态变化，从而更容易掌握整个城市的地价变化情况，易于实现地价动态监测体系的目标。
二是全市的监测点在数量上要满足这样的要求：能使全市的不同价格级别、不同区域的土地都受到各自相应的监测点的辐射和影响。监测点是代表某一区域的某一价格水平的土地，所以其数量应是城市规模和地价变动幅度的函数，用数学公式表示为：
N=f（s，1/k）
式中，N代表监测点数量；s代表城市面积；1/k表示土地价格的离散指数。所以，应该在对全市的土地质量和价格的区域差异作充分调查的基础上确定应设置的监测点的数量，而不是机械的规定某个城市的监测点数量。
3.2.3 城市地价动态监测体系的应用
建立城市地价动态监测体系的最终目的在于应用。监测体系建立起来以后，应该应用在哪几个方面、如何应用以及如何针对这种应用的需求来完善、维护和更新该体系，也是地价动态监测体系在建立中应该研究的一个重要问题。
城市地价动态监测体系的功能主要在于两个方面，一是为城市土地投资者和交易者提供决策依据，二是为政府进行地价管理提供依据、标准和有关地价变动的基础数据。在实际的工作中，该体系的作用应体现在以下几个方面：
（1）建立起地价公示制度，为社会提供地价服务。随着我国城市土地市场的不断建立和完善，城市土地流转的日益频繁，投资者需要掌握更多的有关地价的信息。按照西方经济学的观点，信息公开是完全竞争市场的必备条件之一。在我国，虽然有的城市建立起了以基准地价为基础的地价公示制度，但基准地价是区域的平均地价，不能很好的满足投资者的需要。监测点地价具有确定性，其宗地个别条件和周围条件都是确定的，能为投资者提供一个很好的参照物。在公布监测点地价时，应相应的公布该地块的位置、宗地形状、面积、用途、建筑容积率（实际）、临街状况等有关宗地的个别条件，以备投资者进行比较和判别。
（2）为土地价格评估提供比较案例。监测点地价反映的是一定条件（区域条件和个别条件）的土地在一定市场供求状况下的价格，来自于市场，反映市场。其价格对在其影响和辐射范围之内的土地价格具有很强的可比性。可以考虑建立一个地价与其影响因素之间的数学模型：
P=αXβYλ
式中：P为监测点价格，X和Y分别是影响土地价格的区域和个别因素的量化值，α、β、λ为三个常数项。对于该模型有几点需要说明：第一，模型中的X和Y分别是监测点的区域因素和个别因素的量化值，而这些因素中又包含很多的子因素，选择哪些对宗地价格影响较大的子因素并将之量化成X和Y应该视各城市的不同而不同；α、β、λ是三个常数项，其中β和λ分别表明的是两种因素对土地价格影响的程度不同，即对价格的贡献率不同，它们需要对大量宗地的价格与因素之间的相关关系进行研究之后才能确定。当需要对一宗地进行评估时，可以将其各因素与其周围的监测点进行模糊的综合评判，找出其最具同构性的监测点，然后利用该模型进行修正得出待估宗地的价格。
（3）为政府的地价管理提供依据。当前我国的政府优先购买权的实现是依据基准地价来进行的，但由于基准地价是区域的平均价格，所以不是很科学。在地价动态监测体系建立起来以后，可以将地价监测点价格作为政府是否应该行使优先购买权的依据。
（4）为政府的土地管理行为提供标准。政府在征收有关土地的税收和征用或提前收回单位、个人的土地使用权时，其标准是根据土地的质量和价格密切相关的。在建立了地价监测点体系以后，地价监测点的价格可以为这些标准的制定提供参考标准。
（5）地价动态监测体系可以成为土地市场运行的晴雨表。每个地价监测点价格所反映的是城市某一个区域的地价，其变动反映的是该区域的地价变动情况。整个城市全部地价监测点可以反映城市地价的分布，其变动反映的是整个城市土地市场的供求关系的动态变化，同时也可以反映该市土地市场的运行情况。政府可以通过对地价监测点的变动的研究，来分析和研究城市土地市场，看其是否健康运行。例如，一个城市的地价变动，其上涨与下跌趋势，应该与该市的经济变动趋势基本一致，如果出现在经济增长平缓但地价飞升的情形，管理者就应该分析是否出现了“地价泡沫”、是否是严重的土地投机行为影响了城市土地市场的正常运行，然后采取相应的对策。
（6）可以根据地价动态监测体系进行基准地价的更新和地价指数的编制。由于地价动态监测体系要定期更新，可以利用这种更新结果来进行基准地价的更新。如何利用地价动态监测体系的更新结果来进行基准地价的更新还需要进一步的研究，囿于篇幅和本文的研究重点，这里就不作详细探讨。另外，监测体系的定期更新都会形成新的监测点地价，可以根据其地价的变动来编制城市地价指数。
3.2.4 地价动态监测体系的维护与更新
城市地价监测体系的建立与应用都应该是一个动态的过程。由于在城市的经济发展和城市建设过程中，地价监测体系会有所变化，为了保持监测点地价的现势性，就需要进行维护和定期更新。地价监测体系的更新与维护主要是地价监测点的更新与维护，重点是其价格的更新。在体系的维护与更新中，笔者借鉴日本的做法，形成了这样一个思路：将这一工作交给城市土地估价委员会去负责，由委员会将所有地价监测点分配给估价师；每个估价师负责几个监测点，其职责是对所负责的监测点的相关的因素变动情况作动态记载，并每年都对监测点的价格进行重新评估。
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