- 城市规划
- 文章编号：1009-6000(2004)08-0048-05
- 中图分类号：F299.27 文献标识码：B
- 作者简介：谢涤湘（1974—），男，中山大学城市与区域研究中心2002级博士生，专业方向为城市与区域规划；
魏清泉（1941—），男，中山大学城市与区域研究中心博士生导师，教授。
- 广州市越秀区传统商业中心区发展的思考
- Thinking of Traditional Business District Development in Cities: A Case of Yuexiu District in Guangzhou City
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- 谢涤湘 魏清泉
- XIE Di-xiang WEI Qing-quan
- 摘要：
随着改革开放以来我国城市的快速发展，城市传统商业中心区面临新商业中心区的挑战，甚至显现出衰退的迹象。本文分析了广州市越秀区传统商业中心区发展的方向和策略。 - 关键词：
传统；商业中心区； - Abstract: With the rapid development of cities in China since reforming and opening, cities’ traditional central business districts are facing the challenges of new central business districts, even show the trend of decline. This paper, taking the Yuexue district in Guazhou city as an example, analyzes the developmental directions and strategies of traditional central business district.
- Key words: tradition; central business district (CBD)
-
1 问题的提出
改革开放以后，随着我国城市的高速发展，城市空间规模迅速扩大，原来缓慢演进的城市地域结构在短时期内发生了重大变化，新的中心城区开始形成，老的中心城区发展不再一枝独秀。尤其是传统的商业中心区，由于人口疏解、交通网络系统、城市环境、地价、旧城改造等多方面因素的影响，面临着越来越大的发展压力。
越秀区是广州市的一个老城区，传统商业中心区，面积不到9.16km2，常住人口35万人，区内历史文化氛围浓郁，商贸业发达，人文景点众多，素有“古城商都”之誉。改革开放以后，越秀区经济繁荣稳定，商贸、会展、旅游等产业部门发展迅速，古城焕发了青春活力。
在1990年以后，以天河、海珠、白云等区为代表的新城区发展较为迅速，新城区由于人口密度低，交通压力小，环境佳，对市民具有很大的吸引力，从而导致了人口、产业从老城区向新城区的大规模疏解。尤其是到20世纪末、21世纪初，市政府决定跳出老城，开发新城，建设“大广州”，制定了“南拓、北优、东进、西联”的城市空间发展战略，启动了广州奥林匹克体育中心、广州新国际会展中心、大学城、广州新城、南沙地区等重大工程项目的开发建设，城市发展的重心明显向南、向东转移，包括越秀区在内的传统商业中心区地位趋于下降。而其中，商业的发展面临首当其冲的压力。
商业一直是越秀区最重要的产业部门，2001年商业增加值占全区GDP的39.09％，不仅如此，越秀区的商业在广州市的商业经济中也占有非常重要的地位。北京路商业步行街、流花地区服装批发市场群等代表着广州商业的形象，是广州经济发展的骄傲。在过去很长一段时间，由于具有良好的区位、交通条件，周边地区的商业难以对越秀区商业的发展构成大的挑战。但近年来，挑战已骤然而生：新城区的大型购物中心、货仓式大卖场、专业街、商品批发市场正在大举抢夺原来属于越秀区商业网点的份额，而城市空间的扩展，道路交通的建设，人口、产业的疏解则在为这种“抢夺”提供条件。在这种情况下，近年来越秀区内的百货商店、专业街、批发市场发展势头有所减弱，人民南、长堤等传统商业旺区已名不副实。相比之下，天河城—天河体育中心等城市新商业中心区更有活力和竞争力。因此，如何应对正在出现的困难，促进传统商业中心区的发展，成为需要高度重视的一个重要课题。
2 现状分析
越秀区的商业网点发展现状可以简单地概况为：业态、业制、业种多样化，知名、特色、大中型网点众多，网点分布高度密集，与旅游业结合比较紧密，辐射范围较广，有着较深厚的文化内涵和历史基础，是广州最重要的商业中心。
越秀区是广州商业网点分布最密集的地区之一，商业氛围浓厚。越秀区的商业网点呈现出点、线、面相结合的空间分布特征。“点”即是指全区商业网点分布无处不在，遍布每一个角落；“线”是指分布有众多商业网点的十多条商业街（专业街），如北京路商业步行街、中山四、五路商业街、沿江路商业街等；“面”指大型的批发市场群，如流花地区服装批发市场群，等等。
在历史上越秀区就是广州商业的中心，因而商业知名度很高，并逐步培育形成了许多蜚声国内外的“老字号”，广州已经评定的27家“老字号”有一半以上分布在越秀区。而在当代，越秀区的知名、特色、大中型商业网点仍执广州市之牛耳。越秀区的大型百货商店是广州市比较多的，广州百货大楼、新大新百货店在珠三角享有盛誉。专业街则是广州各区中最多的，包括学生儿童文化用品、油墨纸张、玩具、干货海味、电器、服装等专业街。同时，区内还有国内最大的服装集散地之一——流花地区服装批发市场。在邻近火车站和汽车站的流花地区，集聚了20多个服装批发市场。因此，越秀区商业形成了巨大的对外辐射能力，在广大游客中具有较强的号召力。在熙熙攘攘的客流中，有相当一部分是外地游客。因而越秀区商业的发展对广州市旅游业的发展也有着重要的贡献。
从零售业态来说，越秀区的商业网点包括超市、百货商店、便利店、专业店、专卖店等几种类型，种类多样，但由于受交通和用地的限制，越秀区缺乏集购物、娱乐、餐饮、休闲等多功能于一体的购物中心和规模很大的大卖场（仓储式商场）；从零售业制来说，连锁、代理等各种经营模式在区内都处于成长阶段；而从业种来说，越秀区经营各类商品的商业网点都很多、商品种类齐全。
从空间的分布来说，越秀区的商业网点主要分布在北京路商业步行街周边地区，包括中山四、五路、泰康路、西湖路、教育路、高第街等，以及沿江路、长堤、人民南、状元坊和流花地区等。
3 商业发展环境分析
3.1 有利因素
越秀区商业发展基础比较雄厚，在市民和游客中已形成了较好的形象与口碑；历史文化底蕴深厚，遍地是历史文物；旅游景点众多，旅游6要素齐全，有利于形成商旅互动的良性格局；区位交通较为优越，上联下达，邻近火车站、汽车站和机场，具备维系商业中心的基础；商业网点分布密集，各类特色商业网点众多，综合吸引力较强。
越秀区文化旅游资源相当丰富，号称“没有围墙的博物馆”。在狭小的区域内集中了全国重点文物保护单位7处，省级文物保护单位9处，市级文物保护单位16处，占全市文物保护单位总量155个的20.6%。广州8大文物古迹，越秀区占了7个。因此，越秀区堪称广州市文物古迹的宝库。其中南越王墓、南越国宫署遗址、秦汉造船工场遗址、镇海楼、五仙观等文物古迹景点享誉国内外。越秀区内有许多近现代革命史迹，如中山纪念堂、广州公社遗址等，以及众多园林和寺庙教堂，如越秀公园、光孝寺、六榕寺、圣心教堂等。
此外，区内还有北京路商业步行街这一全国知名的商业街。其巨大的影响力，对带动全区商业的发展非常有利。
3.2 不利因素
随着城市发展重心的东移、南移，越秀区的商业地位有所下降；城市空间的扩大，人口向外围、新城区的疏解，居住的郊区化，使得出乘距离和时间增长，为全市多元化商业中心的发展带来了契机；交通仍有不便之处，尤其是因为缺乏停车场，不利于吸引以自驾车为出行方式、具有较高消费能力的顾客；用地有限，地价高昂，加大了商家的经营成本，影响了其竞争能力；业态结构不太合理，大中型百货商店发展过快，且各自的主题、定位不鲜明，使得竞争趋于白热化，而特色化的商业街发展较慢，过分倚重北京路商业步行街；对文化资源利用不充分；由于地处老城区，部分建筑、街道残旧，绿地、广场等公共空间少，城市环境有待改善，且不断开展的旧城改造，影响了商业环境，造成了高质素商户的流失。
此外，区内传统的国有、集体商业网点众多，近年来在市场经济的浪潮冲击下，其体制不适应、负担重、经营模式落后的问题逐步显露出来，因此，在今后几年能否积极地实施、推进商业企业改革，对越秀区商业的发展也是一个很大的挑战。
而同时，竞争对手正在加速崛起。全市各区都非常重视商业网点的发展，努力打造本地区的商业中心，逐步形成了“群雄并起”、“诸侯争霸”的态势，商业网点的布点逐步趋于均衡化，改变了原来商业网点偏集于老城区的状况，形成多个商业中心区，使市民可选择的余地越来越大，越秀区商业发展的竞争对手越来越多。
4 发展方向
4.1 商业、旅游、文化一体化
越秀区作为广州2000多年来始终不变的中心城区，拥有比较丰富的历史文化资源，是城市重要的旅游目的地和城市文化、城市传统风貌的重要体现地。因此，越秀区商业的发展应与旅游业的发展、文化产业的发展结合起来。就是通过对区内历史文化资源的保护和开发利用，改善城市环境，吸引市内外的游客；以提升商业网点的文化氛围与旅游功能为核心，体现商业网点的个性魅力；商业、旅游与文化的有机结合，将越秀区“古城商都“的内在魅力充分展现出来，形成有别于新商业中心区的商业氛围，提升越秀区商业的特色与竞争力。
4.2 重点开发旅游、休闲、特色商业市场
近年来广州的游客增长非常快，整体规模很大，2002年接待旅游者总人数7910.41万人，其中过夜游客2706.06万人。越秀区内景点众多，是广州重要的旅游目的地，商业与旅游的发展相互支持。因此，越秀区商业的发展必须重视国内外游客。
随着人们生活水平的提高，休闲时间的增多，休闲经济有广阔的发展潜力。越秀区已有北京路商业步行街以及多条特色商业街，滨临珠江，文化资源丰富，具备了很好的休闲经济发展基础。下一步，应搞好旧城改造，加强城市环境建设，特别是广场、绿地等公共空间和滨水空间的建设，形成以北京路商业步行街、沿江路商业街为核心的特色商业街群，营造良好的休闲购物氛围。
越秀区商业的发展要着眼于整个广州市场。越秀区没有必要也没有可能在一般消费市场上与其他区竞争。越秀区必须发展具有较高商圈门槛的特色和高端购物商业网点。这样能使商业区有足够大的商圈，满足自身的生存发展需要，也才能凸现出越秀区的区位、交通优势。
4.3 积极推动新型商业业态的发展
传统商业中心区商业业态的创新应在文化、旅游与商业的结合方面下工夫，在休闲商业、旅游商业、体验商业方面下工夫。
越秀区必须依靠自身的条件，着力于发展特色商业街和中高级批发市场，并促进整个业态、业制、业种结构的多样化和优化。业态的选择必须与市民的需求、越秀区的优势、发展的潮流相符，积极推动折扣店、便利店、多功能一体化商业网点的发展，限制占地面积大的大型百货店、批发市场的发展。在业制方面，要加快发展连锁经营模式、现代贸易中心模式。
积极创造条件，鼓励各种名牌店、知名厂商在越秀区开设连锁店、代理点。在业种方面，要加快发展有利于吸引游客的商业网点。
4.4 打造特色商业街群
目前越秀区零售商业发展主要倚重北京路商业步行街。这样比较单一的吸引点，在专业批发业逐步撤出老城区后，将会引发全区商业发展危机。而北京路周边的商业街多为次干路，商业基础较好，尤其是沿江路邻近珠江，有众多具有岭南特色的建筑，不过这些街道环境、经营特色多比较杂乱，商业吸引力不强。因此，应以北京路和沿江路为核心，改造周边的商业街，培育出多条具有良好环境和鲜明经营发展定位的零售商业街，如特色餐饮街、女人街、老人街等，打造出一个特色商业街群。这样，将会进一步增强越秀区的休闲、购物、游憩吸引力，进而有利于吸引更多的消费者、游客，促进越秀区商业的持续发展。
5 发展策略
5.1 营造良好的商业大环境
商业购物活动已成为一种休闲、游憩、体验行为，没有良好的环境，很难吸引到较多的消费者，很难保持商业中心区的地位。因此，营造良好的商业大环境非常重要。
一是进一步改善交通系统，使顾客能非常方便地进得来，出得去；商业网点要有足够的配套停车场地，重点建设地下停车场，建设地铁与主要商业街的联通线路。二是改善城市环境，增加城市公共空间、绿色空间，城市景观环境要能体现出历史风貌、文化特色，岭南文化特色应得到进一步弘扬，形成浓郁的文化氛围，使消费者在购物的同时，还可以进行休闲、文化娱乐活动。重点是对区内的历史文化资源整饰、修复，使它们成为具有很强游赏效果的景观节点，从而不但将为本区商业吸引更多游客（可能的消费者），而且也改善了整个区域的空间环境、商业环境。三是加强制度创新、协会建设，改善政府的商业管理，增强商家的服务意识、质量意识，使消费者在区内能得到高质量的服务，培养出一批稳定的客源群体。
5.2 创新改造方式
传统商业中心区的改造是城市建设的一项重要工作。其改造之好坏，将影响传统商业中心区的人气和未来发展。
一是要引进竞争机制，发挥市场作用。采用公开招标的办法，选择商业开发投资和建设单位，通过竞争降低开发成本，加快建设速度。鼓励业主按照规划自行进行改造。建立商业房地产市场，通过房产的买卖、租赁和使用权交换等经济活动，促使房产资源从低效益行业流向高效益行业。加强对地产的管理，在条件允许的情况下，进行土地批租。
二是要开辟多种改造建设的资金来源渠道。积极开辟各种资金来源渠道，包括财政资金、贷款、上级部门的专项资金、发行债券、业主和商户的自行改造、引进外资和外地资金等。
三是要做好前期的策划规划工作。商业网点、商业环境的改造涉及面广、投资巨大，因此，在改造之前一定要做好策划规划工作，制定合理的改造的方向、方式、时序、融集资金等策略，将风险降到最低。
四是要积极稳妥地进行商业网点改造，使商业网点保持持续繁荣。统一规划设计，分期拆迁施工，使改、扩建工程和正常经营尽可能做到两不误。从而在提升商业网点档次的同时稳定众多的商家，继续创造经济、社会效益。
5.3 加强商业形象的宣传促销、市场推广等
一是强化本区整体性的营销和重点商业街、商业地区的宣传推广。本区及区内重点商业街应争取进行形象设计，设计出富有特色和吸引力的宣传口号、图案标识、图册资料等。
二是在各商业街、商业地区应经常性地制造一些“事件”，如文艺表演、节庆活动、大型促销、慈善公益活动等，以不断创造“亮点”，吸引“眼球”，从而既有利于促进市场营销，也有利于改善商业区的形象，提高商业区的知名度。
三是各商业街、商业地区还应加强与有关旅游主管部门和旅游公司的联系，争取将其作为一个重要旅游项目纳入到旅游线路当中。在全市旅游推介活动中，将本区有关的商业街、商业区作为推介项目。
5.4 加强与周边地区的合作与协调
近年来城市内各区普遍重视商业的发展，尤其是老城区内的各个区，彼此之间的竞争非常激烈。尽管竞争很激烈，但相互的合作与协调也是必要的。特别是在两区交界处，更要注意这一点。因为商业的发展往往是一荣俱荣、一损俱损。因此，各区有必要加强在商业发展上的合作与协调。如协调商业街的改造发展方向、进度、避免不必要的恶性竞争等。越秀区在北京路、人民南、长堤的改造发展上应加强与东山区、荔湾区的合作与协调。
6 结论
近年来随着城市规模的扩大，新城区商业网点建设的加快，传统商业中心区的发展面临着转型的压力。在这一转型时刻，如果不能抓住机会，积极进行商业区改造和商业业态、业制、业种的调整，那么传统商业中心区可能会慢慢失去昔日的辉煌，甚至一蹶不振。越秀区作为广州最古老的城区、传统商业中心区，商业是其最重要产业。为保持、增进其商业发展优势，越秀区应该在商业、文化、旅游相结合、打造特色商业街群、营造良好商业大环境、创新商业中心区改造方式等方面下功夫，着重发展休闲、旅游、特色商业等，形成明显不同于新商业中心区的商业发展特色。
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