2012-05-28

2012-05-27

      中国城市化猛踩油门时，那些拔苗助长的教训或未被充分认识。

对于深信中国房地产泡沫正在发酵的人来说，环京津地区几近无人区的超级大盘无疑是个绝佳例证—《环球企业家》2010年7月5日杂志刊发的《京津空城记》)一文，正引发民众的强烈关注。而随着中央电视台、南方周末等媒体的跟进报道，针对空城泡沫的讨论正上升为一个社会话题。

      乐观者有乐观的现实基础。在经济刺激措施消退后，决策层将中国的经济增长点寄托于城市化战略，至2025年将有3亿多农村人口转入城市。为此，中国将需要建设100万兆瓦的发电能力，铺设50亿平方米的道路和2.8万公里的轻轨；对于房地产开发商来说，这更意味着滚滚财富—2万至5万座摩天大楼，以及超过5000万套新建房屋。

      然而，那些荒野里冒出的光怪陆离的“空城”却动摇了中国“城市梦”的基石。伴随着开发商的逐利本能和地方政府的土地财政冲动，雄心勃勃的造城运动正在各地愈演愈烈。但另一方面，城市化的背后却也附着民生维艰的残酷现实，房奴和年轻的蜗居者都在诅咒着伪城市化旗帜下的蛋—一幢幢正在走向孤寂的豪宅。

      这势如水火的两者，即为充满泡沫的中国楼市最贴切的注脚。民众和经济学家都在担心，各地此起彼伏的造城运动也将步京津空城之后尘。中国城市规划学会居住规划学术委员会副主任陶滔即向《环球企业家》指出，中国的“空城”是这个星球历史上最为严重的新城泡沫—蒸蒸日上的地产行业早已在高速成长的快感中迷失了方向，大量的投机行为和借贷泡沫参杂其中，正形成一个巨大的僵局。

      这引发了若干令人不安的问题：在年轻人越来越远离房子的同时，还有多少个这样的“造城”故事正在上演？这些空空荡荡的城市有一天会导致一场大灾难吗？中国城市化到底出得了什么病症？房地产高速增长的好日子到头了吗？

      历史重演？

      中国似乎总是在重复发达国家的悲惨故事。早在1970年代，巴黎老城边即涌现出诸多空城，现今欧洲最大的办公区拉德芳斯即其中代表。在这个1平方公里的新区里集中了1200家企业，3个超级市场，250家中小型商店，4万人居住在这里。然而拉德芳斯的辉煌并非一蹴而就，而是历经波折。由于当初规划问题，这里的房子曾经十室九空。直到发展商对拉德芳斯进行改造，政府同时规定城市住宅与办公室的面积比例要恰当，拉德芳斯得以注入活力。

      “中国新城的发展必须和就业衔接，”陶滔指出，“否则也将成无水之木，必然空城。”令人遗憾的是，在短视的发展商和地方政府主导下，中国当前的空城现象远远超过了巴黎乃至世界上大部分国家。

      或许我们该回到二十年前，看看中国的城市化是如何走上繁荣奇迹的。从1990年到2009年，经济的增长和工业化的迅猛发展让大量外来人口涌入城市，中国的城市人口增长超过了1倍。与城市化对应，中国的房地产繁荣显然更为亮眼，商品房销售额从200亿元增至2009年的4.39万亿元，同期实际销售额增长超过200倍。

      人口的猛增和资金的大量流动显然给那些超级城市带来了诸多好处，但城市带给那些新城市人的利益却十分有限。少数新富阶层在不断挤占城市的中心地带，而且势力范围不断向城市外围扩散。而超过2亿的农民只是流动性地存在于城市，没有获得本地居所的能力；城市化的另一主力军则是旧城改造的土著居民。后二者，实际上成为超级城市周边城市化的主力军。但城市郊区的造城者们却梦想以豪宅来吸引这些人。北京虎杰投资机构首席分析师张寅向《环球企业家》表示，这样的城市化是极低质的城市化。

      如此城市化的问题在于，本该由需求来驱动的城市化进程，却日渐本末倒置成了投资拉动；城市化本该只是为经济发展创造必要条件，却似乎成了经济发展的全部。

      在《环球企业家》刊发《京津空城计》后，文中提到的京津新城开发商合生创展一位高管主动向《环球企业家》记者表示，在现有中央与地方财税体系下，地方政府钱少事多。他们不得已只能靠卖地和引入开发商资金来促进发展，但在发展过程中地方政府也无法完全兑现规划时的配套承诺。

      据《环球企业家》搜集的网络反馈及其他媒体的后续报道，还有天津的东丽湖新城、中新生态城，上海的泰晤士小镇等诸多超级大盘在各地上演着“空城计”。诸多近乎雷同的案例折射出的已绝非项目决策的偶然失当，而是蛰伏在中国城市发展背后的巨大危机—亢奋的状态所引发的冒进背离了经济规律，造成城市发展的无效率消耗。这些早在规划设计之前就该有的追问如今已成为一支冷箭，插在诸多新城命运的咽喉上。

      骤然冒出来的诸多空城，也开始引发公众对房地产风险的广泛重新评估。投资者们无法估计中国的空城现象和房屋空置率到底有多严重。中国社科院经济研究所曾在《宏观经济蓝皮书》中指出，中国将在2013年结束高速城市化过程，这必然会给中国经济的繁荣带来巨大变数。北京师范大学金融研究中心主任钟伟更直言，中国城市化进程带来的好日子已经到头了，而这正是中国房地产业过去发展的主要动力。

      然而，所有的一切，并未熄灭成群结队的大房企圈地造城的热情。

      在环京津地区，包括万科、恒大、绿地、合生、富力、碧桂园在内的20多家大鳄均在这里手握一个或者数个超级大盘。在为这些项目提供了销售支持的天津中原地产董事总经理殷则环印象中，空置率竟然没有成为他们担心的主要问题。

 来源：环球企业家