2012-08-31

2012年08月31日

　第二次世界大战既对德国的居民住房造成巨大毁损，又造成大量居民的相对贫困，进而增加了战后解决住房问题的难度。德国政府面对巨大困难，采取了一系列有效的政策和措施，终于成为较好地解决住房问题的国家之一。德国的一些成功经验，对于我国解决住房问题和搞好宏观调控，都有不少值得借鉴之处。
 
　　战后德国的《宪法》规定，德国是民主和社会福利的联邦制国家。这首先就为解决好居民住房问题这个重要社会福利的法律保障和监督，提供了《宪法》依据。
 
　　在收入分配上，德国规定：企业最低等级工人的收入，与最高等级管理（或技术）人员收入之差，不得超过5倍。这样一来，就缩小了贫富差距，并使最低收入的工人具有一定的购（租）房能力，为解决好住房问题提供了重要的群众基础。而相比我国，贫富差距大的问题一直未能得到很好解决。
 
　　严控房价是解决好住房问题的关键。德国采取由政府与有关协会等社会机构共同制定房价和租金“价格表”的办法来调控房价。如果价格超过“价格表”的一定幅度，就要受到惩处。由于严以执法，就有效地保障了房价（租）的稳定。从1977至今的30多年里，房价和房租只上涨60%，每年平均递增1%多一点。而我国在前些年至今的宏观调控政策下，房价依旧在增长。
 
　　调控住房套型与调控房价必须同步。二战以后迄今，德国每年新建住宅的平均套型，均在100平方米以内，突显新建住房以供应中低收入者为主的政策导向。今年我国有个大学发布的抽样调查报告指出，截至2011年，我国城镇户均套型为116.4平方米。
 
　　通过大力建设公共福利住房以解决住房匮乏问题。从1949年至1979年这30年间，德国共建公共福利住房780万套，占同期新建住房总数的49%。到2005年，共建公共福利住房1000万套，仍然占同期新建住房总数将近一半的比重。在2007年以前，我国每年建设保障房只占住房总建设量的6%左右，实在太少。从2008年开始，我国决定大幅度增加保障房的建设量，笔者认为这是完全必要和正确的。
 
　　解决好出租住房的问题很重要。德国租房住的居民占居民总数的52%，而且多为低收入居民。在德国，家庭月净收入2000欧元是一条重要的分界线。月净收入低于这个数值的，绝大多数是租房户。月净收入高于这个数值的，则是收入越多买房的居民比重越大。据统计，家庭月净收入2000至3600欧元的家庭，租房住的占其总数的65%。家庭月净收入5000至18000欧元的家庭，买房住的占其总数的82%。
 
　　为此，政府制定了很多鼓励租房和优惠低收入者租房的制度和办法：一是制定严密的租赁市场管理制度和加强管理，保证租赁市场的健康运行；二是保证出租住房的充裕供应，使租房居民很容易租到房，而且有较多选择租房的余地；三是对中低收入租房者以优惠补贴，其租金为市场平均租金的50%~60%，享受优惠补贴的居民占租房居民总数的86%。
 
　　最后还得卓有成效地推行住房储蓄。中等收入者一般占居民总数的60%左右，是解决住房问题的主体。德国的住房储蓄，就是重点邦助他们解决好住房问题的办法。德国住房储蓄有三大特点：一是广大居民都可以参加住房储蓄，但重点是吸引愿意用购房来解决住房问题的中中和中低收入居民参加；二是参加住房储蓄居民所在单位，要拿出与居民储金同等的金额存入居民账户，使居民储金增加一倍，从而大幅度提高购房能力。这也是许多居民愿意参加住房储蓄重要的凝聚力之一；三是充分发挥储蓄建房的优势，保证参储居民能够平均提前一半的时间获得住房，这是另一重要的凝聚力。
 
　　其实我国也曾研究过推行住房储蓄银行的问题。但由于德国住房储蓄凝聚力之一在于单位要拿出同等金额来补助，而我国实行的住房公积金已经要求单位要拿出同等金额存入公积金，不可能再要求单位拿出金额存入住房储蓄，因此在我国难以同时推行德国式的住房储蓄。

来源：中国建设报