2016-04-08

　　一边是一线城市纷纷勒紧楼市政策，一边是三四线城市仍然面临巨大的库存压力，今年以来，楼市的一举一动无不牵动人心。对于今年房地产价格的走势，国家发改委方面昨日表态，房价将在今年保持明显上涨态势。但发改委也提出，部分一线城市的房价上涨仍然需要进行调整。除此之外，楼市分化现象愈发明显，如何控房价、如何去库存也将集中考验政府的智慧。

　　二三线城市或迎楼市利好期
　　发改委昨日发文首先谈到了居民消费价格指数（CPI）。发改委方面认为，受到去产能、去库存等因素影响，再加上食品、居住等生活必需品的刚需，今年全年CPI将总体呈现出低位温和上涨态势。
　　而对于居民消费的“大头”，发改委方面称，随着多重利好政策效应的进一步显现，各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放，对于房地产价格上涨形成有力支撑，全年房地产价格将保持明显上涨态势，涨幅将超过去年。此外，劳动力、土地价格刚性上涨，价格改革加快推进等因素也将导致居住价格上涨。
　　发改委预计，以北、上、深为代表的一线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势；热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势，且房价涨幅有扩大的可能；而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在，但预计降幅将有所减小，部分三四线城市住房价格也会出现不同程度的上涨。
　　北京大学民营经济研究院咨询中心主任刘昕旭也认为，由于一些一线城市楼市政策收紧，再加上高房价、高成本等因素，部分资金肯定会外流并形成溢出效应，二三线城市的楼市肯定会热起来，就整个房地产行业来言，确实是向好因素。
　　事实也确实如此。一份数据显示，全国15个二线城市3月新建商品住宅成交面积环比增长160%。其中，杭州环比增幅最高，超过300%。天津市新建商品住宅成交套数、成交金额和成交单价也同时刷新历史纪录。

　　一线楼市降温 适度调整在即
　　自去年下半年开始，中央和地方陆续出台的一系列政策令房地产市场开始出现回暖迹象，这在一线城市体现得尤为明显。数据显示，2015年12月-2016年2月，深圳新建商品房月同比涨幅分别为47.5%、52.7%和57.8%，价格呈现暴涨态势。紧跟其后的则是上海和北京，涨幅虽然没有深圳大，但上涨后劲很足。
　　不过就在本月，上海、深圳等多个一线城市纷纷祭出楼市新政，成交量也随着政策收紧而有所下滑。据某房地产研究中心发布的数据显示，在刚刚过去的一周，上海市商品住宅成交面积环比下跌60.44%。而在深圳，不仅看房者数量出现下滑，二手房的报价指数也连续下跌。
　　虽然未出台直接相关的调控新政，但北京市场似乎已嗅到风声。链家地产研究院最新数据显示，北京新增客源与房源的比例从今年2月的5.28下降到3月的3.58，是2014年以来的最低位。链家市场研究中心总监李巧玲认为，短期内北京楼市价格上涨趋势将有所减弱。
　　此外，财政部昨日发布的2015年全国土地出让收支情况也显示，除深圳等几个省市之外，绝大多数省份去年的土地出让金都出现了不同程度的下滑，北、上、广无一例外，大连、宁波等城市的土地出让金收入降幅甚至超过了50%。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者，从多个一线城市土地出让金收入出现下滑来看，一线城市的房地产价格在步入“白银十年”之后已经逐渐趋于理性，不会出现幅度过大的涨跌，但由于刚需存在，一线城市房价仍然会保持上涨。不过，类似于深圳这种前期涨幅波动较大的城市，国家发改委昨日就已明确表示，将进行一定幅度的调整。

　　楼市分化明显仍是大趋势
　　尽管国家发改委认为全年房地产价格将呈现明显上涨态势，但不得不承认的是，一线及部分二线城市与三四线城市之间的分化已经越来越明显。国家发改委方面也认为，由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同，不同区域价格仍将呈现明显的分化走势。
　　与深圳房价的大涨相比，作为二线城市的沈阳就“表现平平”。数据显示，2015年12月-2016年2月，沈阳同期新建商品房月同比涨幅分别为-0.9%、-0.5%和-0.4%，并未受到明显影响。三线城市的丹东月同比涨幅更是在负区间徘徊已久，远未从低迷的房地产市场中苏醒。
　　目前，业内对于各级城市楼市政策不再“一刀切”已经达成共识。在“因城施策”的政策指导下，一方面是上海和深圳等楼价疯涨的一二线城市已经纷纷收紧政策，另一方面则是去库存压力沉重的三四城市不仅获得了国家的政策倾斜，自身同样也使出浑身解数，刺激本地购房需求。
　　刘昕旭则强调称，不再“一刀切”的背后也意味着不是所有的一二线城市房价都会涨，所有的三四线城市库存压力都十分巨大。在他看来，部分二线以及三四线城市的房价和库存与产业转移有着密切的关系。“比如上海、深圳周边的城市库存压力肯定就要小一些，另外，城市是否承接了大型企业或密集型产业也对当地的房价和库存有很大的影响。”刘昕旭说。

来源： 北京商报