- 城镇住房
- 文章编号：1009-6000(2002)-06-0057-04
- 中图分类号：F293.3 文献标识码：A
- 作者简介：徐巍，男（1958-），硕士，南京市建设委员会副主任，南京河西新城区开发建设指挥部副指挥长。邮编：南京，210017。
杨群，东南大学土木工程系博士。
古国才，南京河西新城区开发建设指挥部招商策划处副处长。
单宜虎，工作单位为南京河西新城区开发建设指挥部招商策划处。
- 南京河西新城区房地产发展趋势分析
- Analysis of Real Estate Development of Hexi New City Zone in Nanjing
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- 徐巍 杨群 古国才 单宜虎
- XU Wei; YANG Qun; GU Guo-cai; SHAN Yi-hu
- 摘要：
对河西新城区建设的发展规划、交通规划和生态规划的分析表明，河西新城区将是房地产开发的热点地区。南京房地产的发展现状以及相关政策的出台对河西新城区房地产业的发展将产生积极的影响，促进现实需求，最后，对房地产开发投资提出了若干建议。 - 关键词：
河西新城区；房地产；发展规划；交通规划；生态规划；需求； - Abstract: Through analysing the developing plan, traffic plan and ecologic plan of Hexi new city zone, it shows that Hexi new city zone will become the development hotspot area in the future which could provide predominant resident enviroments. The current state of Nanjing real estate and the coming for of related policies. On the base of analysing correlative data, we can find that real estate demand is blooming in Hexi new city zone and the real estate developer should come in ahead of time. Lastly, put forward some suggestions to real estate developer.
- Key words: Hexi new city zone; real estate; developing plan; traffic plan; ecologic plan; demand
- 1 概述
南京作为长江三角洲的中心城市之一，影响力逐步扩大。为了进一步提升南京的国际地位、增强南京对周边城市的辐射力，南京正在着力打造新的南京都市圈，固定资产投资的增长被提到一个极其重要的位置。随着中国加入WTO，外资大量涌入，以及金融制度改革等，居民的投资热点正向住房转移。从大的外在环境来看，目前是房地产快速发展的最佳时机，下面通过河西新城区规划和新城区房地产需求状况的分析对河西地区房地产发展趋势进行预测。
2 河西新城区规划对房地产的影响
2.1 良好的发展规划为房地产开发打下坚实基础
河西紧邻市区，随着全国第十届运动会主会场落户南京河西，一个现代化新南京的代表区域将在南京西部崛起。南京市将用5到10年时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东的55.7平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区开发的近期目标是在2005年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到5平方公里，入住人口6万人；远期目标是在未来十年内，全部建成河西南部新城区36.1平方公里，使得该区域成为滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商业气氛浓郁、人居环境优良的现代化南京的代表区域。
河西新城区主要实现三大功能：
·以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；
·以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；
·居住与就业兼顾的中高档居住区。
新城区的发展规划对河西房地产的影响，从近期来看，一方面为了迎接十运会的召开，体育中心周围将会形成较为完善的公建配套设施，为周边地区的房地产开发营造了良好的环境，随着十运会的召开，将会在该地区集聚大量的人气，极大地促进其土地升值；另一方面，将在奥体中心东部江东路上修建3.5公里长的商务大道，并采用国际招标，以期形成新城区的中央商务区，成为与新街口处于同等地位的高级商务中心，在商务中心周围的土地必定会产生较好的升值预期，刺激房地产的发展。从远期来看，随着学校、医院等公建配套设施的逐步引入，基础设施的进一步完善，以及南部高档住宅区的开发建设和滨江风光带的建成，以中央商务区为核心的河西新城区将会成为集工作、生活和休闲为一体的新城市中心，此时的房地产将会进入平稳的成熟期。
2.2 便捷的交通加强新老城之间的联系，促进土地升值
在河西新城区的规划中，新区与老城的道路联系通道一共有23个，其中快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道5个，支路通道9个。如此便捷快速的交通，无疑会加强新城与老城的联系，为新城区的土地升值提供很大的发展空间。
在2005年十运会召开之前，南京地铁一号线将会建成使用，其西沿线工程将把河西新城区与老城紧密联系，其后还会有地铁二号线和地铁四号线在河西东西和南北向建成。地铁的兴建无疑将会带来大量的人流，从而提升地铁周边土地的使用价值，是房地产发展的最佳刺激因素（图1）。
2.3 完整的绿地系统，营造优质人居环境，刺激购房需求
河西新城区的目标之一是建成一个优越的人居环境，因此在新城区的规划中对生态环境的规划尤其突出。河西新城区的生态绿地系统结构由五个部分组成，如图2所示。
第一部分为小区级绿地，平均每500-10000人有一处；第二部分为邻里绿地，平均服务半径为400米，服务人口30000人左右；第三部分为地区中心级，在北部和南部各安排一处，此外在中央商务区为新城区的商务、休闲提供大片绿地；第四部分为道路绿地，在新城区范围内的道路两侧均有至少各20米的绿地；第五部分为滨江绿地，作为市民的休闲游览的好去处。另外，面积近20平方公里的江心洲作为新城区的绿地后备发展区。
从纬七路至纬九路之间一、二期开发区域来看，仅道路绿地和滨江绿地就占到总面积的45%，如果加上小区和邻里绿地，总面积将超过50%。
可以看出，河西新城区具有优越的人居环境，未来几年将会成为一座园林式的新城区，必然会吸引大量的房地产投资，形成大量的购房需求。
3 河西新城区房地产需求状况分析
3.1 南京的房地产发展状况及相关政策
自90年代中期以来，南京的房地产业进入了快速发展期，这一时期也是全国各地房地产大发展时期，图3是国内10个主要城市的房地产投资额。可以看出，南京的房地产投资相对落后于北京、上海、广州和深圳，2001年，房地产投资达到110亿元，比上年增长11.7%。
在“九五”期末，南京城镇人均居住面积为10平方米，低于全国城市的平均水平。从图4十大城市的比较可以看出，南京的人均居住面积排在倒数第三位。为了实现“十五”期末达人均12平方米居住面积的目标，南京需要进一步加大房地产开发力度。
非农人口比例反映了一个城市的城市化水平，表1是国内十大主要城市在2001年的城市非农人口比例。由表1中数据可以看出，南京的非农人口比重很低，列在倒数第二位。
跨入新世纪，南京房地产高速发展，产销两旺。2001年以及2002年上半年的南京房地产市场需求增幅较大，无论是商品房销售合同登记数量，还是合同销售面积、金额，均比上年同期有较大幅度增长。全年合同登记件数26207件，较2000年的23780件增加2427件，合同销售商品房305.23万平米，比2000年的254.2万平方米增长51.01万平方米；2002年上半年已完成房地产开发投资额49.28亿元，房屋建筑施工面积853.6万平方米，商品房销售面积121.66万平方米，商品房销售额37.3亿元，分别比上年同期增长了16.6%、18.9%、32.9%和41.7%；以上数据表明，南京市当前对房地产的需求较大，并且逐步扩大。作为长江下游的区域中心城市，南京有着特殊的区位优势。特别是近年来城市建设突飞猛进，基础设施明显改善，且由于贷款买房政策以及房地产二级市场的活跃，使得部分购房者较易进入房地产二级市场，置换出有实力的购房者进入中高端市场，从而推动整个房地产市场的繁荣。
为了促进南京房地产业的发展，南京市政府第110号文件《进一步搞活房地产市场的若干意见》出台，主要包括：个人购房负担契税从2%降至0.75%；已购公房可直接上市交易；购买二手成套房可以落户南京；公房使用权可以自由买卖。按照去年南京商品房交易额来计算，消费者一年将至少少支出1.3亿元。而其它相关配套政策也必然会启动房地产二、三级市场，形成阶梯级住宅消费市场，带动房地产市场的繁荣。
3.2 河西板块的崛起
根据国务院批准的南京市城市总体规划，南京市政府明确提出了“一城三区”发展战略。“一城”指主城内约55平方公里的河西新城区，“三区”指主城外围以原有郊区城镇为基础形成的东山、仙林、江北三个新市区。从功能定位上看，河西新城明确作为南京主城的新城区，是南京未来5-10年主城建设的重点。
河西新城区由于其独特的地理位置、前瞻性的规划、完善的基础设施及配套设施，通过若干年的建设发展，将形成现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区。更为重要的是，河西新城区地形呈南北向狭长地块，这与南京老城南北长、东西窄的形状完全一致，两者的结合使得南京主城形成一种近似于正方形的双中心的城市形态，这样的城市形态将使南京城真正成为一座滨江城市，从而具有更强的扩散与辐射能力。可以这么说，未来河西新城的发展，赋予了南京城更大的发展空间。
河西新城的开发促进了河西房地产市场的发展，河西板块异军突起。根据南京房地产市场管理处所编《2002南京房地产市场研究报告》数据显示，市政府的西移老城区居民战略得到了消费者的广泛认同，河西板块购房意向率达26.18%，比2001年的调研结果高出7个百分点。
3.3 河西新城区房地产需求预测
根据河西新城区规划，规划中的河西新城区将达56万人的规模，10年内，老城区人口密度从现在的每平方公里3万人降低到2.5万人，新城区将承载疏散出的20万人。目前河西地区共有居住人口35万人，人均居住面积约为10平方米，对房地产有迫切的现实需求。
(1) 已购公房上市联动效应形成了梯级消费，促进了商品房市场的有效需求；
(2) 年轻购房阶层置(租)业观念的转变带来了即期市场需求，上世纪六七十年代出生的白领已到了婚嫁或育子的年龄有消费需求，而随着70年代末出生的独生子女亦踏上工作岗位、福利分房政策被切断，不少稍有积蓄的中年家庭也加入了消费行列；
(3) 随着南京城市化进程加快，新城区的建设必将导致外来人口的置业增加以及吸引外来投资，均会带动商品房需求。
同时，河西房地产消费的群体不易跟风，而是按需求、按能力消费，稳定性较好。且由于政府坚持采取适度扩张性的财政政策以保证就业和消费增长，国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻以及银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。随着按揭贷款政策的进一步放开，未来会有一些具有较高经济收入的年轻人有望通过贷款，进行首次置业，成为购房新兴力量。可以相信，河西新城区未来的房产市场将是十分繁荣的。
4 河西新城区房地产开发对策
通过对河西地区规划方案和房地产现实需求的分析，可以看出河西地区的房地产发展前景非常广阔，为了使得河西房地产在未来10年左右的时间内能够充分发展，政府应该加强相应的宏观调控和适当的政策引导，尤其应做好新城区的基础配套设施建设，搞好新城区的大环境。而房地产投资开发商也应该有一个清醒的认识，从参与建设新城区的角度出发，进行理性投资。从房地产开发商的角度，建议结合新城区的建设采取如下的开发对策：
(1) 应该形成大社区的开发规模，进行完善的总体规划，分期开发，逐步建成。由于新城区的建设不是一蹴而就，房地产的开发不可能一步到位，应该采取灵活的策略，找准后续开发的最佳时机。
(2) 开发商应针对不同阶段的不同消费层面，形成中、高档产品。由于河西地区一方面承担着疏散老城区人口的责任，另一方面又具有商务中心的功能，人员构成多样化，开发商应该针对目标需求群体，进行有针对性的开发。
(3) 开发商应该力争开发出高品质的楼盘，采用新技术、新材料，同时注意与周围的生态环境保持一致。
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