- 城镇住房
- 文章编号：1009-6000(2002)-06-0061-02
- 中图分类号：TU241 文献标识码：A
- 作者简介：苍重光，南京鼓楼城镇建设综合开发（集团）公司副总工程师。
卢永刚，南京市建筑设计院三所副所长。
- 商品住宅的发展与商品住宅设计
- The Development and Design of Commercial Housing
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- 苍重光 卢永刚
- CANG Chong-guang; LU Yong-gang
- 摘要：
从国内、国际两个角度阐述了商品住宅发展的各个阶段，从而归纳出影响商品住宅消费的主要因素，在此基础上，提出了商品住宅的设计理念。 - 关键词：
商品住宅；发展；设计； - Abstract: Based on the analysis of the development stages of commercial housing in China and in the world, the main factors affecting the demand for commercial housing are summarized. On the basis of this ,the design philosophy of commercial housing is given.
- Key words: commercial housing; development; design
- 1 商品住宅的发展
建国50年来，我国住宅的发展大致经过三个阶段：(1) 建国初至改革开放前，采用福利分房制度即住房配给制。(1) 20世纪80年代初改革开放开始到90年代初，提出商品住宅的概念，并在一些地区和城市试行。(3) 90年代后期，全面实行住宅商品化政策。
住宅商品化对社会的发展产生了较大的影响。首先，带来了观念的变化。过去的福利分房，人们持被动的等待心理。实行住宅商品化之后，人们从过去的被动变为主动，个人有权选择住房。选择权利的变更对住房市场提出了更高的要求，并对住房的开发产生很大的影响：住房由卖方市场向买方市场逐步过渡，住房的概念也从单一的建筑本身向更为广泛的领域，如居住环境，售后服务，物业管理等多方面延伸。其次，带来住宅建设资金结构的变化。过去建设资金由国家投资，受财力所限，住宅的数量不能满足需要，住宅的使用质量也只能停留在较低的水平上。住宅商品化全面实施后，住宅建设的资金由国家、集体、个人共同投资。也使国家有财力投入经济适用房、解困房的建设，解决部分中低收入住户的住房需求，为住宅大环境营造了良好的氛围。住宅产业有力地拉动了经济的增长，并带动相关产业的发展，为国民经济的发展作出了巨大的贡献。
商品住宅具备商品的属性，对照作为福利分房的住宅，有着明显的优点。商品住宅不只侧重建筑形体环境，更注重人的行为环境与物质的统一，使用者从某种程度上参与决策、设计、建造、管理等整个过程，有权利选择住宅，从而使住宅真正地适应人们的生活方式和习惯。
2 商品住宅设计
商品住宅的发展引起了住宅本身从投资、策划、设计、建造、销售、服务和使用等各方面的巨大变化，尤其在国家颁布取消住宅福利分配而代之以货币化分配以及各级地方政府相继制定货币化拆迁制度和开放住宅二级市场以后，住宅已基本全面商品化，从而使住宅设计从理论到实践产生明显变化。
首先，住宅商品化对传统的住宅设计评价标准提出了挑战。1988年5月建设部颁发了《住宅建筑技术经济评价标准》，业内一直将它作为权威的“标准”评价优秀住宅设计。此标准编制主要以计划经济条件下和商品住宅发展初期的住宅建设经验的积累为基础，此后，商品住宅在我国得到了空前的发展，新形势、新情况、新概念和新经验不断涌现，人们对住宅经济性和舒适性的观念也有了根本的变化。经济性方面各相关企业主要将投资回报放在首位，住户对居住的舒适度要求也越来越高并多样化。(下转第65页)
（上接第61页）整个社会对住宅的评价标准从层次和内容范围上已跨出一大步，层次上评价标准的基础更为宏观，范围上大大涵盖了原“标准”，部分“标准”中的具体量化指标和所占份额已不能被人们所接受，另外，新颁布的《住宅设计规范》对住宅设计中的一些内容已作了较大修改。笔者认为有关部门对此应及时进行系统研究，并制定住宅的评价标准。
既然作为商品，住宅就必须符合商品经济的规律。对商品的评价包括对产品本身性能品质的评价和市场适应性的评价，市场适应性的评价是极其复杂和困难的；对商品房品质评价的一个重要内容是市场验证，这对房地产企业和建筑设计师来说，从商品住宅市场验证中汲取有关设计因素的经验尤为重要。
商品住宅的设计过程不同于以往的住宅设计。目前，建筑师按业主明确的要求设计，业主按潜在客户策划和拟定设计任务书，而客户却是隐性的，不会主动地参与沟通，这就使互动过程变得复杂而且难以把握，其中对潜在客户的揣摩，预测和推断，对于建筑师和业主来说往往不能一致而且经常难以调和。建筑师常常让步或放弃自己的设计思想，成为按照规范和程序“照本画图”的操作员。这无疑不利于繁荣建筑创作和商品住宅的正常发展。
其次，有关经济利益的认识。目前，商品住宅基本为房地产企业全盘操作，即使是国家投资，也由国有企业遵循市场规则进行操作。作为企业投资操作，其根本目的是产生最大经济效益。因而在委托设计的业主眼里，最关心的是设计是否有助于产生最大经济效益。设计企业的客户是房地产企业，设计企业的目的同样是为了追求经济利益的最大化，在实际运作中，建筑师与业主对此的认识往往存在根本的差异，并常常迫使设计师摒弃对设计项目最优目标的追求，降低了商品住宅的设计质量。
房地产企业的经济效益主要靠实现商品房销售，因而销售价格成了各方关注的焦点。商品住宅的价格由两部分组成，综合建设成本和计划利润。综合建设成本中（含有设计费一项，与其他相比数目不大）与设计有关的是建筑安装直接成本，计划利润中与设计相关的是设计在市场中的销售优势，即购买者预期的与设计直接相关的居住舒适度和销售者对此舒适度经过研究预测的风险指数。如果房地产企业根据自己的分析预测看好某设计（意即初步确认购买者会看好并且直接成本得到了有效的控制），认为投资回报较高，则愿意让设计方增加经济收益，也可称为对设计企业的一种投资。因此，在商品住宅设计中，房地产企业和建筑师对购房者需求心理的了解和研究是非常必要的。
根据以上的分析，笔者认为作为房地产企业和建筑师个人均应主动并系统地学习商品住宅的策划、设计、建造、销售、服务和使用等全过程的相关知识，学习房地产企业在此过程中作为操作主体的运作方式，搜集有关的信息和资料，作为技术储备，以避免设计知识和技术的相对滞后，同时，深入地研究住宅商品化操作对设计的整体的和具体的影响，更好地适应市场需要。
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