- 聚焦上海
- 文章编号：1009-6000(2003)-01-0018-04
- 中图分类号：TU971 文献标识码：A
- 作者简介：张绍木梁，教授级高级工程师，上海市城市科学研究会常务副理事长；邮编：200031。
- 对完善上海高层建筑有序开发建设的几点看法
- Several Suggestions for the Improvement of the Orderly Development of Shanghai High Buildings
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- 张绍木梁
- ZHANG Shao-liang
- 关键词：
； - 高层建筑由于其高度与体量的超常，对整个城市的生态环境及空间形象影响很大。从上世纪70年代开始的国际建筑学术界会议中，几乎每次都涉及高层建筑对城市整体的影响问题，并提出处理意见。上海市自上世纪80年代改革开放以来，大量高层建筑的出现是城市大变样的重要象征。然而，过多高层建筑的出现，也会带来负面影响。从综合因素考虑，市政府提出今后在中心市区建设高层建筑，要加以严格控制。由于控制高层建筑建设涉及的问题很多，要达到控制目的，是十分艰巨的。为使上海高层建筑的开发建设能不断优化，本文从减少高层建筑的数量和搞好高层建筑空间组织的相关问题提出几点看法，供讨论研究。
1 减少高层建筑数量
上海中心区8层（24米高）以上的高层建筑已超过3500幢。此前，虽然已提出控制高层住宅数量和建筑容积率，但高楼仍以每年300多幢的速度增加。这说明，减少高层建筑数量，特别是高层住宅，一是要与增加多层住宅结合起来；二是要在土地使用上加以控制。这就涉及到用地管理、改造政策、奖励方向、规划规定等诸多问题。
1.1 对零星改建地块加强规划“刚性控制”
对大量零星地块进行开发是形成高层建筑迅速发展及无序漫布的重要原因。截至2000年底，全市在里弄以下零星地块上建设的高层建筑有1266幢，用地面积904万平方米。今后，对零星地块，除房产土地管理部门需要整合土地资源，出现以零星土地（包括工厂、企业）自行批租开发或城市规划管理部门要划定成街成坊改造地块外，对相当一部分零星地块要改作公共绿地、公共服务性建筑用地、运动休憩及市政公用设施用地，以控制漫布性高层住宅到处出现。这要作为一项“刚性控制”措施在土地使用图上加以划定。
1.2 旧区改造中加强旧建筑的“改”、“留”力度
多年来，旧区改造实施“拆、改、留”并举的方针。在拆除“365”（“九五”期间改造地段内的建筑数量）危棚简屋，对质量较好的老宅进行提高成套率改造，保留一批质量较好，特别是优秀历史建筑和特色风貌建筑等方面，进行了有效的工作。问题在于一批质量尚好的里弄建筑，由于地段好而被成片拆除，一定程度上影响到旧区改造优惠政策的应用，有的地块甚至丧失了改造时机。从空间环境角度来说，上海市中心地区在建筑开发量“不降反升”的情况下，亟需通过“面上的低密度”来平衡“点上的高密度”。由于留下来进行提高成套率改造的住房及历史优秀建筑绝大多数为多、低层建筑，容积率较低。虽然其中有的建筑密度较高，但通过改造拆除掉一些建筑，降低了建筑密度，增加室外空间，既保留了城市风貌，也切实改善了某些经济能力较低居民的居住问题。正如有些专家所说：“对优秀建筑进行修复如旧的修缮改造，对有特色的老故居予以成套改造，这是功在当代，利在千秋的大事。”由此也可以看出，旧区改造中加强“改”、“留”力度，以减少新建高层建筑是多么重要。
前一时期，旧区改建采取“先易后难”，先推出密度相对较低、区位较好、容易招商的地块进行开发，结果留下了大量低层建筑容积率达1.5-1.8的地块。为了就地平衡资金，不得不进一步沿着“高层、高密度”的“双高效应”路子走下去。
就地平衡资金或获取更大利润，使一些住宅改成了综合楼。利用开发地块提供公共开放空间能获得容积率奖励的规定，亦助长了“双高”发展。
允许房地产开发商兴建比法定容积率更多的建筑面积，源于美国的《土地使用与奖励制度》。然而为了控制和降低中心市区的开发容量，上世纪美国一些城市已采取《开发权转移技术》或《连接补助计划》，即把市中心的热门地段与市政府希望新开发的一些地区配双成对，引导开发商对市中心地区投资的兴趣延伸到城市欠发展的地区。实际上，上海市也得走这条新路。目前中心市区周边外环线之内动迁房源紧缺，房价上升，外环线以外“一城九镇”建设亦已启动，这些地区均具良好的房地产商机，而随着市区产业、人口进一步转移，会有更好前景。已有学者提出鼓励旧区改造在市郊进行“贴地”或与一城九镇“搭桥”的房地产开发路子，而对新旧区采取捆绑式开发。在这种情况下，城市规划管理部门应适应这种趋势，调整奖励的“区位方向”，制定新旧区开发联动的技术规范，缓解旧区继续走“双高效应”的路子而难以自拔。实际上，有的区在进行招商引资时，对肥瘦搭配、补贴地块和获利地块综合考虑已有所筹划，现在迫切需要进一步通过系统研究使其规范化，法制化。
1.4 规划、设计指标增加“弹性”
在市场经济条件下，居民收入水平差异扩大，对住宅及公共服务设施有不同的需求。对居住区公共建筑配置，上海城科会于2000年在“关于优化居住区公共建筑配套的研究”中，已提出按高档、中档、普通三档不同居住区分指令性标准和指导性标准进行安排。基于同样的道理对住宅室内外的规划和建筑标准也应具有“弹性”。对本市重要的地区、路段、河畔，硬是要按照建设现代化国际大都市要求，作出相应水平的规定，而对于某些居住条件极差，居民收入水平低，而今后并不处于城市显要位置的地段，在规划指标和建设标准上，要能为多建一些适于“弱势群体”居住的多层住宅创造条件，以减少高层建筑数量。
有些专家认为：“在资金有限的情况下，旧区改造要突出重点区域，并分期实施，不必毕其功于一役，而是循序渐进，量力而行，积小胜为大胜。”城市在不断更新改造之中，对于解决“弱势群体”的居住问题，应该有相应的标准，即使是经济发达国家的城市和我国香港，这个问题也是逐步解决的。回想到上海市在上世纪50年代修建了一批“2万户工房”，其中不少尚供劳动模范居住，标准并不高，打算用上一段时间后再行改造，在当时不失为解决问题的明智之举。同样，今日若能因地、因人制宜地采取一些变通方法，较快使那些仍然处于“水深火热”居住条件的居民得到改善，仍然是一大上策。倘若在政府经济实力不够，开发商收益难以平衡，居民对房租或物业管理费承受能力有限的情况下，对“弱势群体的集居地”要在“一步到位”的思想体系支配下，与城市其他地区执行一套模式、一种标准、一样办法，会使其中相当一部分地段仍然得不到改造，或者继续走“高层、高密度”的改造路子，就难以“积小胜为大胜”。倘若再长时期保持着相当数量破烂不堪的建筑与极差的居住条件，在道义上也将形成被动。
《上海房地产》2002年第6期《新一轮旧区改造专辑》中表明，普陀区不包括真如、长征、桃浦三镇，2000年末尚有旧里弄以下住宅127.8万平方米，其中零星的或虽成片并非整街坊的有100.3万平方米，占78.5%。针对这一情况，有专家建议在保证地区规划范围内建筑总量平衡，并考虑到日照、采光、消防、生态等各因素情况下，对多层住宅建筑通过优化规划设计方案，获得相对合理的建筑容积率，从而控制高层住宅建筑数量。
对危旧房屋改造可采取一种过渡办法，即新建房屋容积率不突破，通过优化住宅设计，使当前能多住一些人，今后提高人均居住面积后亦能合理使用。实际上居住条件本身并不存在绝对的标准，在城市规模很大，而经济又不很发达的情况下，量力而行，逐步提高各层次居民的居住水平也是政绩。摆脱计划经济条件下的配给制思维模式，从概念更新中，使建设标准、控制指标更具弹性，既加快旧区改建，又达到避免继续出现大量“高层、高密度”建筑的目的。
2 搞好高层建筑的空间组合
国际上有些城市，在一些以自然景观著称的地区，现在却成了钢筋混凝土“丛林”。对比之下，在上海市城市规划展览馆展览的沙盘模型中，也显示出中心市区环线内的一些地区，如处理不当也会出现“丛林”，这值得警惕。而发达国家的一些城市将高层建筑与地下空间、地下通道密切结合的经验，我们更需要进一步借鉴。
2.1 处理好高层建筑分布
基于高层建筑对城市空间具有重大影响，在当前中心城已有3000多幢高层建筑的情况下，高层建筑的分布，重点应是沿城市发展轴以强化“多心、多核”空间发展特征。也即宜在开阔的公共活动中心、主要城市广场、宽阔的大道及江河旁建设，但需形成良好的外部空间：尺度适宜的街道、广场、江河滨，舒展的整体形象，避免造成视觉、阳光遮挡及风压等不良后果。高层建筑要强调成组成群布置，突出不同功能特征。在高层建筑已经相当密集的地区，即使是东西发展轴、高架沿线及各公共活动中心，建造高层建筑，也要从城市景观的角度，对空间效果经过周密评判，严格加以管理。泛泛地规定严格控制高层建筑是不够的，而是要进一步划分允许、禁止、限制建高层建筑的地段。在允许建高层建筑的地段内，要通过建高层建筑，以更有效地突出空间形象；禁止建高层建筑的地段内，也要防止其他新建筑对传统建筑遮挡和破坏景观，在限制建高层建筑地段内，只有当高层建筑有利于城市环境时，才允许建设。
2000年上海城科会在“优化上海城市空间环境形象”研究中提出，在中心城内外交通环线之间形成将各公共活动中心、开发区串联起来的“中环”景观通道。现在建设“中环”已得到社会认可。“中环”两侧除公共活动中心外，尚有大量新建居住区，为进一步提高这些地区的城市空间形象，在一些较空旷的地区，研究划定“鼓励”建设高层建筑的地段。
上海市中心市区由于高层开发所形成的压抑感，需要通过黄浦江、苏州河两岸的开发来创造“释放空间”。苏州河亟需防止两岸开发进一步形成“屏风式”高层建筑的出现，以及开发地块中断今后城市滨江通道的连续性。苏州河走向弯曲多变，两岸建筑在透视作用下，形成一前一后的关系，避免形象重叠而“密不通透”。黄浦江通过高层建筑，强化城市天际轮廓线的变化，在有倒影的情况下，使视觉形象更为突出生动。黄浦江、苏州河滨水地带尽可能多建多、低层，少建高层。随着水边向腹地延伸，建筑物逐渐增高，既使更广大市民能看到水景，也保证了天际线层次感和增加房地产开发的景观得益范围。
高层公共建筑是形成城市标志性建筑的重要元素。在地标条件好的地块建造外观吸引人的高层建筑仍然是必要的。为了在无边际的城市建筑肌里中产生秩序感，标志性建筑的分布重点应突出主要视觉走廊、公共活动中心及地标突出的拐点。对比国外一些著名城市，上海市公共活动广场太少，新建的一些标志性建筑，处于道路视觉中心，本身又有面积较大的前景广场，如观瞻效果较好的浦东东方明珠电视塔和金茂大厦、科技馆、浦东市政大厦，但体育中心、上海火车站、马戏城虽具有观瞻广场，却不处于视觉轴线中心，市政大厦、大剧院、规划展览馆贴近人民广场大道，既不处于道路视觉中心，自身也缺乏大面积的观瞻广场，而是借用了人民广场空间。图书馆、国际贸易中心，既不处于道路视觉轴线中心，又缺乏足够的观瞻广场。今后需要在分区规划特别是浦西的分区规划中确立视觉中心与视觉轴线。
2.2 加强高层建筑与地下通道及其他建设之间的整合工作
大规模地下交通空间的开发利用是本世纪城市交通的发展趋势。上海市城市与交通科学促进会，在2001年5月完成的《上海城市地下交通空间的开发利用》中提到，德国柏林在波茨坦广场将建造地下三层的火车站，同时开辟地下道路交通，第96号联邦公路穿越城市的2.5公里线路将建设在地下。德国其他的一些城市以柏林、纽约等城市为榜样把大量的交通设施建在地下，如斯图加特、慕尼黑、法兰克福等城市都规划将火车站重新改建在40米的地下空间。日本东京地下空间开发，是以交通利用为主，507万平方米地下空间，实施地下车库、地下街、地下道路等规模化建设。
上海市440万平方米地下空间以人防为主，面积达360万平方米。中心城进行“漫布式”高层建筑建设的结果，将使一些大楼的桩基影响到地下铁道进行理想选线和形成综合枢纽。今后20年内将形成252公里地下铁道（不含轻轨），机动车达到200万，地下空间开发将达到更大规模。
值得重视的是，城市总体规划对市级公共活动中心界定为：以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海“不夜城”为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种活动功能，加上浦东小陆家嘴和浦西外滩所构成的中央商务区，形成甚为集中而连续的交通集散地。而在此范围内现在交通已很紧张，今后车辆大量发展，汽车从外围进出入这个核心地域，将有很大困难。因此，有必要如同国外一些城市规划建设地下机动车通道那样，做出进一步的地下系统规划，预留除地铁以外的地下道路及出入口位置，严格控制地面建设高层建筑或限制高层建筑层数，以免影响今后地下通道的开辟。利用地下通道开发，以带动市政管线整治和建设地下共同沟，今后建立地面、地下交通换乘枢纽和地下商业街，完善地下人流系统，涉及地面、地下的立体开发，形成高层建筑为主体的综合体建设，这项工作必须加强规划建设的整合能力。建议建立政府、开发商、投资商之间密切配合的机制。今后开发商不能局限于平面的“七通一平”基础设施前期建设，应该将与建筑相关的地下、地面通道及联接体统一组织开发。单体建筑在配合整体开发的条件下，搞好建筑内部与外部公共空间之间的衔接。国外许多城市和我国香港对这些做法已经成为惯例。在建筑综合体建设方面，国内北京、广州等一些城市也已有不少成功之作，上海市需要进一步在机制上有较大的改进和突破，以解决统一规划与分散建设之间的矛盾。
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