2006-08-17

　　“零星储备、整体出让”是青岛市国土部门长期遵循的供地原则。即，将通过改造、拆迁所腾出来的小块土地一一收回，待联成一片，再整体出让。青岛房地产业界人士戏称这一供地原则为“零存整取”。

　　青岛市国土资源和房屋管理局副局长王其祥解释说，“主要是因为青岛市区人多地少。”由于土地资源有限，市区内土地多年以来一直保持着非常高的使用率。

　　“过去青岛市主城区的土地储备来源主要是靠存量。”青岛市土地储备中心综合处负责人任会军表示，由于新增土地储备非常少，青岛土地储备只能寄希望于一个个老企业、老街坊和老城区的改造。

　　这一市场现状决定了青岛只能走“盘活存量”这条“窄路”。据青岛国土局土地管理处处长闫成介绍，2006年上半年青岛市房地产开发存量用地190公顷，占整个房地产开发用地的67％。这个比例在其他城市是罕见的。

　　然而具体到操作环节，盘活存量土地、并实现“有效供应”，其实并不容易。“拆迁成本逐年增高，土地储备资金都是自筹，政府只给一小部分……”任会军似乎一言难尽。

　　为解决土地储备的来源问题，青岛市国土部门几乎是“在挖潜的基础上再挖潜”。比如位于胶州湾底上百平方公里的废弃盐田，目前青岛市市北区区政府将其作为工业园用地纳入土地储备。

　　此外，国土部门还出台措施，鼓励主城区内老企业积极的将土地纳入储备。并开展“老街旧院综合整治”工作，挖掘、改善存量房屋以缓解供地压力。

　　由于市区土地倍显“金贵”，国土部门用得格外仔细。据闫成介绍，今年上半年用于房地产开发的190公顷存量土地中，其中有113公顷被用于开发中低价位商品房以保障低收入人群住房需求。

　　但在青岛某房地产开发商看来，国土部门确实轻松完成了“零星储备”，但“对于整体出让、整体开发做得并不到位，储备一块就拍卖一块。”所供应的地块面积都非常小。该开发商据此认为，青岛多年以来之所以未曾进驻像万科、中海这样的地产大鳄，正是和这种“零星储备、零星供应”的市场现状有关。

　　“大鳄们想做大盘，却在青岛找不到机会。”该开发商说。

　　但这一现状似乎正在发生改变。2003年，青岛市提出了构筑“三点布局、组团发展、一线展开”的滨海发展战略，“大青岛”的城市框架骤然拉开，城市空间变得前所未有的宽广。

　　“大青岛城市框架为我们土地储备创造了更大的空间。”任会军表示，他们一直在考虑要做一个和城市框架相应的土地规划。

　　据了解不久前，国内知名的地产品牌绿城已经进入青岛。“今后肯定会有更多做大盘的开发商进来，大青岛的影响力和发展空间会让他们看到更多的机遇。”在青岛市规划局综合处副处长邹勇看来，青岛是一个全国性的市场，地产大鳄们没有理由放弃。

2006-08-14
信息来源：焦点房地产网